悬崖勒马!目前中国一线城市房价在国际上处于什么位置?

◎文丨王小娥(中国工商银行城市金融研究所)


尽管国家在新出台的“降首付、降契税及营业税政策”中将“北上广深”一线城市排除在外,但与政府意图相悖,一线城市房价出现井喷飙涨态势,2016年前2月深圳、北京、上海二手住宅同比涨幅分别是:52%、25.7%、17.4%,均超过纽约在次贷危机爆发前的最大一年房价涨幅(15.4%),深圳已接近东京在90年代房价暴跌前的最大一年涨幅(86%)。

 

而事实上,本轮上涨自2015年6月股市下调以来已经开始,2015年下半年深圳、北京、上海二手房住宅分别同比上涨34.7%、16.8%、8.8%。不断飙涨的数字令人困惑,相信很多人都希望能够穿越到未来去看看来帮助自己在当前做出买卖房屋的决策。本报告试图通过梳理比我们发展早的发达国家的房地产历史脉络来为判断一线城市房价未来走向提供一定借鉴。

1目前一线城市房价在国际上处于什么位置?

首先,从房价绝对值来看,当前深圳、北京、上海房价已跻身国际高房价城市行列。2016年2月,深圳、北京、上海二手房均价分别为4.61、4.05、3.51万元人民币/平方米,其中深圳、北京的房屋均价已高过日本首都圈(东京及附近地区),而三个城市的高价区房价也已超过韩国首尔,紧逼纽约曼哈顿(见表1)。曼哈顿是纽约最贵的地区,纽约州其他地区还有很多价格较低的房子(见表2)。

 

而单纯的房价数字背后,还有计价单位和房屋质量的差异。日本、韩国、纽约的房子都是按使用面积计价,不像中国住宅是包括公摊面积一起出售,且独自或和楼内其他房主共享地皮的永久产权;更重要的是,住宅都是精装修出售,不仅厨卫齐全,甚至有的还送一部分电器和家具,真正达到拎包入住,这些差异更加凸显中国房价绝对值的高价位。

 

 

 

 

从相对水平来看,北京、上海、深圳的房价要远高于国际城市。以北京为例,2015年房价收入比高达22.5(房价收入比=每户住房总价/每户家庭年总收入。2015年北京人均年可支配收入为4.8万元,一个三口之家年收入为14.4万元,按一套房子80平方米计算,房价按均价4.05万元/平方米计算,平均一套房子为324万元,则计算得到北京的房价收入比为22.5。),远高于合理的房价收入比(标准在4到6之间)。

 

从租售比(租售比=年房租/房屋售价)看,北京当前不到2%,还不如银行定期存款的利息高。房屋租售比的国际合理标准通常为4%到6%,比值越小,说明房地产市场中投资投机需求越大。

 

日本现在的租售比已高达8%,日本人还是更多的人选择租房,而不选择买房。据日本国土交通省2012年发布的白皮书,1983年,40岁以下的日本人中有房者占42.2%,2012年有房者只占28.4%,近30年间下降了约14%。

 

美国在2000年之前的40多年里,美国房地产市场的租售比基本维持在5%-6%的范围内。但2000年之后受益于低利率环境、信贷政策等因素影响,租售比大幅下降,从5%左右一度下降至接近3%。直到2008年房地产泡沫开始破灭,租售比又迅速回到2000年5%左右的水平。

综上,无论从绝对水平还是相对水平来看,当前中国一线城市的房价都处于高位。支撑一线城市高房价的相关逻辑主要是:

 

第一,一线城市集中了全国的就业、教育、医疗等资源,全中国有钱有梦想的人都想去一线城市,有人口净流入,就会不断新增住房需求,房价就不会跌;

 

第二,当前中国城镇化率不高,2015年仅56.1%,随着城镇化率的提高,大量人口由农村进入城市,将推动住房需求的增加,进而带动房价上涨;

 

第三,当前一线城市还在限购,那么即使将来有了降价的苗头,一放松限购,需求马上就会释放出来托底房价。

 

正是基于对一线城市房价仍将继续上涨的预期,部分刚性需求群体担心房价上涨后买房负担加重,在本轮房价上涨潮中加入抢房大军,再加上当前货币流动性充裕,各市场主体投资渠道有限,所以有一些投资资金通过各种渠道流入到一线房地产市场,也助推了本轮房价的上涨。

 

下面本报告试图结合国际大城市房价走势及影响推动因素分析判断当前推动一线城市房价上涨的逻辑是否成立。

 

2只要有人口净流入,房价就不会跌?

1. 日本东京:不支撑人口净流入和房价之间的正相关关系

 

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