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為什麼深圳房價離譜,重慶房價靠譜

精彩推薦 2019年3月26日 智谷趨勢 260

文丨姚樹潔


說起來誰也不會相信, 就像鱷魚不相信眼淚一樣, 中國人不會相信一套100平米的房子,能讓深圳人睡著了,還每天賺3萬元。

這是人類世界歷史發展史上最驚人的一幕,它赤裸裸地展現在我們的面前,如果不是親臨其境,誰也不敢相信。

就在兩天前,我利用在深圳開會的時間,晚上獨自探訪深圳的多家房地產中介。在東海花園小區附近,我採訪三位賣房子的小帥哥,對深圳房地產市場作了一個快速的「田野」調查。

在每個中介的窗口上,都貼滿了最低一千萬以上房子的賣房信息。這不管是巴黎、倫敦、東京,還是紐約,都是價格不菲的房子。有兩位來自香港的朋友對我說,「深圳的房價已經逼近、甚至超過香港。」日本的朋友說,「東京的房價與這裡的房價相比,已經變得寒酸。」

再仔細一點,多數房子的建築面積都在100平方米以上,每平方米的售價是7到8萬。不過,請挺住!中介的小夥子告訴我,「窗上貼的價格是春節前的價格,從春節到現在,又上漲了30%」。

我指着一套房子問,「你這裡最便宜的一套是1000萬元,125平方米。你的意思是說,現在的價格已經是1300萬了嗎?」他說,「是的,絕對不是1000萬了,上面的牌子幾個月換一次,下個月我們換牌的時候,就一定是掛上1300萬,你現在買也是1300萬,我最多可以跟賣主砍一點價,但不可能太多。」

我說,「這個125平米的房子,如果是換成套內面積,也只有100平方米。三個月不到,就漲了300萬,平均每天漲3萬多是嗎?」

賣房的小夥子說,「是的,年前漲的比這個還凶,眼看這個價格在不到一年之內,就從6萬(一平方米)漲到了10萬。而且,這個樓群是15年前建的,現在只有55年的時間了。如果是新的樓盤,有這樣的地理位置和房子的品質,一平方米就要12萬以上了。」

我說,「這樣漲價你認為正常嗎?不怕房價有一天會掉下來嗎?」

小夥子說,「深圳這個地方,有錢的人多的去了。來買的人都是剛需。09年一次房價大跌,後來反彈的很厲害。後來的限購,把一些剛需給壓住了,現在才放鬆一點,房價立馬暴漲。要不是新的首付政策5月1號開始生效,這個房價還要漲。反正我們這些賣房的,肯定是買不起房子的。不過,許多人卻拚命的要買這邊的房子。」

深圳是一個年輕的城市,在四大一線城市中,一年前的房價還是最低的。不過,2015年深圳平均房價上漲70%,今年頭三個月,再上漲30%。不到一年的工夫,深圳平均房價已經超過廣州的一倍,也把北京和上海摔在了後面。

至於如何看待深圳的房價,網上有許多說法。我的一位朋友叫羅天浩,曾經因為寫了關於李嘉誠的文章,鬧得沸沸揚揚。他今天又寫了一個博文,「北京可以矯情,深圳不能任性」。他認為,北京房價上漲有其特殊的政治、經濟因素,因為北京有錢、有權、有資源的人,實在太多。全國嚮往北京的人也太多。中國最好的高校、研究機構、大型企業總部、醫院等資源非常集中,所以,北京房價必然上漲是有理由的。

但是,深圳房價過高卻缺乏一些基礎。論教育,醫療條件,政治資源,人才資源,人口數量,發展的根基,深圳都比不過廣州。而深圳房價超過廣州的一倍,實在有點離譜。人才可以選擇離開深圳,企業也可以選擇離開深圳。如果某個城市的地方政策和服務質量能夠超過深圳,那麼,人才和企業都可以離開。

因此,深圳的高房價,有可能是深圳今後可持續發展的致命之傷痛。

然而,就目前的情況來看,深圳1100萬人口,土地面積與香港相當,人均GDP已經超過台灣,直逼韓國。如果深圳還以7%以上的發展速度堅持10年,深圳人均GDP可能超過香港的今天。也就是說,如果深圳的土地面積不變,房地產的發展格局不變,深圳的房價超過香港是有可能的。

上面說的兩個「如果」非常重要。一是土地供應,政府控制土地供應,是房價暴漲的主要因素。另一個是房地產的發展格局,也就是說,一切由市場決定,政府只負責賣地,不負責具有社會屬性的「經濟適用房」建設,那麼,短缺供應的政策,使房地產商和政府聯手形成地產業的自然壟斷,接近90度角的需求曲線,使短缺的供應,直接把價格逼上天,就成為必然。

要讓房價趨於理性,就必須抓住上面的兩個「如果」,並把其打破。首先,政府要從土地供應與土地利用效率上面下功夫,還可以從農村的土地供應和產權方面下功夫,大力提高土地的供應量;其次,就是政府直接參与房地產建設,把經濟適用房的建設作為推動深圳經濟的進一步發展,也為解決深圳高房價的問題,做出應有的努力。

在重慶,人均GDP雖然只是深圳的三分之一,但是這裡的房價是深圳的八分之一,人均可支配收入是深圳的40%。 不管從哪個角度考慮,重慶的房價比深圳要合理的多。而重慶之所以有今天相對比較低的房價,就在於土地供應、地票,以及經濟適用房的大力建設等方面,一直走在中國所有大都市的前面。

中國要走出高房價的困境,可以借鑒重慶經驗,可以用長期的眼光,來看待經濟的發展。在房地產發展方面,香港不是中國大陸應該學的,深圳也不是其它城市應該學習的。試想,一個發達國家,每個家庭都為了一套房子而苦鬥終身,那還要發達幹什麼呢?

本文作者為英國諾丁漢大學當代中國學學院創建院長,文章來源於作者博客 (http://yaoshujiewy.blog.163.com/blog/static/200878168201623021610244/)

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