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错误的时间错误的调控!楼市可能真的要重演去年股市的悲剧

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 88

文丨悦涛


看来楼市真的要犯去年股市的错误。

去年放任楼市加杠杆是愚蠢之举,现在去杠杆是蠢上加蠢。因为不需要调控,它已经涨不动。短期投机本身有边际效应,没有足够的买盘进场它会自动寻找平衡点。虽然平衡之后会选择方向,毕竟有个博弈过程。

现在正是这样的节点,政府不需要动!危如累卵的时候,让卵自己下来,能少破几个。这时候去推它,结果是覆巢之下无完卵。

政府现在对楼市最好的姿态是别说话,因为它自己也预计不到说话的后果。

1深圳去年的住房杠杆是上年的5倍

去年11月我说过,2015的深圳楼市是彻头彻尾的杠杆牛。当时给了2014年的数据,并预判2015年深圳房贷余额破6000亿无悬念。当时的估算是至少会增1000亿。(实际上深圳历史上除了“4万亿2009年,房贷的增量从没超过500亿。我的估算并不保守。)

但是万万没想到,年终数据出来是7420亿

这是什么概念?人们从媒体上看到的是同比增速40%。但那是总量的概念。真实的对比是增加值。也就是当年增量与上一年增量的对比。数据如下:

2014年:深圳房贷增量452亿元

2015年:深圳房贷增量2151亿元

2015年的房贷增量达到2014年的4.76倍!比“4万亿背景下的2009年还高出1倍多。

2015年全国房贷增加2.66万亿元,深圳吸纳了全国1/12的房贷。

我们知道,三四线房地产已形同崩盘,但那是数量泡沫,量多价不高,绑架的是地方经济和财政;一线城市点燃的是价格火药桶,绑架的是居民财富和债务。

去年文中提到政府大概率会在消费端加杠杆,但没想到是这个程度,这么剧烈。

丨把楼市送上10米高台,但没给救生衣

对这事,直接拿黄奇帆的话给个评价:

如果听任当前一些地方的房市高杠杆,将会是另一场金融灾难。

由于房市体量更大,牵涉面更广,加上房贷游戏规则、风险识别和监管上的不足,对国民经济和广大人民群众造成的危害会更大,尤其是银行的坏账风险。

2“做做样子”很可能真把狼招来

往者不可谏。房市杠杆牛木已成舟,正在往二线扩散。

在这几天的新闻里,深圳开始放大招,上海开始放大招。方式是提门槛、去杠杆。

丨特区金融学会是个行业协会,但有央行背景,文件有一定强制力

地方政府这么多年里没有对房地产真调控。这次地方调控的本质仍然是做做样子。但是这个时点,连样子也不应该做。以前的调控以提门槛为主,而不是去杠杆。

目前的楼市主线是炒作市,不是大户市,也不是刚需市。因为大户在跑,刚需进不了。炒家的特征是做短期、炒预期,高杠杆。最敏感的就是预期和杠杆。

政府以为做做样子给民众有交代,又对庞大的资本无伤筋骨。但其实对资本而言是高度敏感的,因为他们炒的就是你的样子

像深圳的大直辖、大湾区以及上层的大放水这些梦已经造出来,这是他们做市的基础,也正处于高价之下高度敏感的心理博弈期。

这个时点,做样子的狼来了,很可能真的把狼招来“狼来了”的后果是羊群效应:踩踏式出逃,没有赢家。政府确信自己有能力再把羊喊回来?

深圳、上海,是这波楼市行情的龙头,把它们打下去,全局失守。

3楼市调控的真相:没有人真正对楼市负责

股市跌了,大家可以把证监会主席当豆豆进行反复吊打。那是一个有名义负责人的市场。

但中国的楼市是一个奇葩体制:没有人真正对楼市负责,没有。建设部管不了国土部,国土部管不了财政部,财政部管不了发改委,发改委管不了一行三会。

央行的实际权力是最大。在现在情形下也怂了。就在前几天,央行出面否认周小川为住房加杠杆站台,副行长潘功胜表示,房地产政策涉及土地、税收、规划、建设等多个部门,信贷政策只是其中一个方面。

见龙卸甲,开始推责了。

没有部门为房地产的最终后果负责,但是各部门都做出一副努力的姿态,表示与房地产泡沫战斗到底。

但是政策的慢半拍、部门推诿和耍小聪明让调控完全失去了应有的节奏和药效。

楼市靠杠杆,杠杆看预期。此时预期管理上政府不能主动有为,要把功夫放在前瞻管理上,做提前量,而不是放马后炮!

我从来不赞成政府之前对楼市的放任,但在放任之后,在错误的时间错误的去杠杆,就是在重蹈去年股市的覆辙!

社科院学部委员余永定呼吁政府部门加杠杆,能体会到他的良苦用心:企业和居民的杠杆都加不动了。居民这边,首付都不够用了。银行放水的结果是少数人受益。这部分已经盆满钵满的人是没有增量消费需求的。只有通过财政扩张让资金流到刚需的口袋、兜底他们的社会保障,他们才敢把钱拿出来花,提振消费!

有人把房地产当夜壶,想起来就用一下。以为可以屡试不爽。他不知道,夜壶也要看你丁丁的方位。

本文来源:深圳经济观察(shenzhenjingji)

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