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魔都放大招!史上最严限购令全解读!一线房价短期见顶?

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 218

文丨刘雪莲


上海市政府今天上午10点召开新闻发布会,公布《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》,自今日起实施。意见提出:

从紧实行差别化住房信贷政策,二套普通房首付不低于五成,二套非普通首付不低于七成。从严执行住房限购政策,非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限(由累计缴满两年)调整为连续缴满五年(注:补缴不行)。严禁房地产企业和中介机构从事首付贷、过桥贷等场外配资金融业务。将加大住房用地供应力度,提高中小套型商品住房供应比例。将严肃查处房地产违法违规行为。

分析人士称,非沪籍人士限购政策调整超出预期,对增量刚性需求影响较大。传闻的限制贷款利率并未落地,预计置换需求加剧通过出售房产实现,投资性需求料受影响。上海超过北京成为全国限购最严的城市,总体看楼市新政影响偏中性。

意见具体内容为:

上海将从严执行住房限购政策,提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所有税或社保的年限,从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。(注:一财记者提问称非户籍人口缴纳个人所得税或社保的年限从2年调整为5年,是否可以补缴?答:个税补缴和社保补缴,都不行。因为是系统里确认的,要连续5年。)对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。购房人在申请贷款时应承诺首付款为自有资金,若违反承诺则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。

央行上海总部调查统计研究部主任王振营表示,根据今日发布的上海房地产新政,今后上海居民如果拥有一套房,在购买二套房的时候,不管第一套的贷款结清与否,都将按照第二套标准缴纳首付款。

1上海超过北京 成全国最严限购城市

业内人士表示,这意味着上海的限购已经超过北京,因为上海要求购房者需要已婚。易居中国执行总裁丁祖昱称,“非沪籍人士限购政策一旦执行,上海将超过北京成为全国限购最严的城市,毕竟北京的满5年社保对于是否已婚没有要求。”

中信建投房地产小组陈慎、刘璐等点评上海楼市新政称,非沪籍人士限购政策调整超出预期,对增量刚性需求影响较大。预计楼市新政影响偏中性。

文件中并未看到此前传闻的限制贷款利率的细则,意味着通过置换来实现杠杆切换与此前保持一致,预计去年以来主流的置换需求仍将在今年延续。去年上海楼市成交比重中总价400万以上住房占到40%以上,非普通住房比重较大。新政落地后,投资性需求预计受到影响,而改善型需求可能会加剧通过出售在手房屋来实现。从上海、深圳政策思路看,上海从严提高了购房门槛,而深圳管控思路以信贷端为主。整体而言一线城市尤其上海、深圳当前确实存在一定泡沫,政策出台在情理之中,同时政策影响预计偏中性,可能会在短期内影响其他一二线城市的预期。

中金房地产宁静鞭团队预计,上海新房成交将在未来三个月走弱、由“疯牛”变“震荡”,一线城市房价或短期见顶,郊区楼盘影响更大。

1、外地限购升级对成交有5%-10%的小幅负面影响:房价方面,刚需置业为主的郊区性楼盘受影响更大2、二套房首付提升影响改善需求(估计占总成交比重也在5%-10%)。考虑到“卖一买一”的置换改善需求大约占市场总成交的50%左右,此次二套房收紧预计也将影响占总成交5%~10%左右的改善需求释放3、严查首付贷预计影响<5%的投机需求,我们估计上海首付贷比例并不高,市场主要需求还是刚需及改善需求。

摩根大通分析师李洛衡此前在研报中表示,即使上海将二套房首付比例升至70%,也不会动摇市场信心,上海楼市的成交面积最多减少10%。“鉴于土地供应有限、资金面充裕,上海房价不会受影响。销售高端住宅的房地产商获得预售批准的时间可能延长。”

2上海楼市“疯狂24小时”

而在新政发布的前夜,上海楼市出现恐慌性情绪、经历了疯狂的24小时。据《每日经济新闻》,昨天上海一天一手房成交量超过1700套。等于每分钟签约1.2套,总面积超过了20万平米。

据上海市房地产交易中心主办的房地产交易服务网站“网上房地产”数据显示,截至昨24时,上海市一手房签约套数达到1706套,而在4个多小时前,这个数字才刚刚超过1100套。据网上房地产历史数据,上海上月总成交套数1.1万套。

此前上海单日签约套数的记录是在2010年3月29日,单日签约1801套,当时是因为有一大批动迁房及配套商品房集中签约。因为签售太火,该网站系统被挤爆,以下为其昨日公告

3过热的上海楼市

过去一年里,上海房价“疯狂”上涨。国家统计局“2月70个大中城市住宅价格指数”数据显示,上海二手房环比涨幅高达5.3%,仅次于合肥位列第二。而无论是新建商品住宅还是二手房,上海房价的同比涨幅也超20%。

上海市住建委主任顾金山今日在新闻发布会上称,去年上海住房价格上涨非常快,尤其是大宁绿地、浦东迪士尼板块周边地区以及地铁轨道新发展等区域。原因主要为:

一:流动性相对宽裕,一线城市成为游资的主要流向。去年房地产市场通过信贷、股市转移到楼市,以及外地二三线城市资金流入上海的比较多。二:由于信贷税收政策的推动,上海本地刚性需求得到快速发展,这同时带动一些没有预期到的购买需求提前入市。三:供求关系比较紧张,投资性需求回潮。四:部分房地产开发企业和房地产中介违规操作,通过P2P平台推出了首付贷等业务,使得没有条件购买二套房的消费者也有能力购买,这推动了市场投资和投机行为,也助涨了金融风险。五:商业银行普通商品房二套房政策放宽。

而在3月6日两会期间,上海市委书记韩正就明确表示,近期上海房地产出现非理性过热,市场情绪抬高房价,对长远健康发展不利。住房是特殊的商品,必须关注和加强调控。

此外,《21世纪经济报道》早在3月10日就报道称,上海高层对上海楼市展开了密集调研,此次会议上述多名领导提出“限购政策从严、重新收紧高端楼盘预售许可证的审批、备案、针对房产交易环节实行差别化的税收政策、收紧非普通住房的房贷政策”等。此次上海楼市新政定调收紧是大概率事件。

本文来源:华尔街见闻

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