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“宝万之争”又现高潮,万科和深圳地铁将会产生什么化学反应

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 140

◎文丨高文轩


去年年底爆发的“宝万之争”会如何收场,引人关注。有人曾预言王石难全身而退,“门口的野蛮人”迟早要登堂入室;但也有人力挺万科管理层,媒体圈红人罗振宇甚至在其跨年演讲中力挺王石,他称既然王石敢说“我不欢迎你”,显然是做好了背水一战的准备。

自12月18日万科停牌后,双方管理层进入“备战”,万科的目标是寻找白衣骑士,宝能的目标是维持其第一大股东的地位,双方都把手中的牌捂得很紧的,相当神秘,吊足胃口。

但形势突变就发生在3月13日。万科当天宣布与深圳地铁达成战略合作,前者以增发的股份换取后者400-600亿元的资产注入,引入深圳地铁后,万科的股权结构将经历又一次大重组。

做房地产的万科牵手搞轨道交通的深圳地铁,看似强强联合,顺理成章,却着实出人意料,毕竟,华润、中粮等央企才是最初外界的聚焦点。对深圳地铁这位“突从天降”的白衣骑士,舆论有叫好,也不乏疑惑。

如果我们抛开价值判断和其他枝蔓,看看最根本的事实会发生哪些变化:

万科选择深圳地铁,能够给万科带来什么?这桩合作,对于焦急等待万科复牌的股民来说,是利好还是利空?“地铁+物业”成为新趋势,其背后反映的是什么样的社会变迁?

如果从万科角度来看,此时引入深圳地铁,不失为明智之举。直接层面上有可能解决现在的股权危机,从更深层次看,在变革自我、把握大趋势和大机遇上获得了重要加分。

1城市化的新机遇

中国房地产行业的勃兴可谓拜城市化所赐,2003-2013年被称为房地产业的黄金十年,也是中国城市化狂飙突进的高速发展期。因此,下一个十年,房地产企业的命运走向,与其能否踏准城市化的节奏息息相关。

万科联合深圳地铁,符合中国城市化未来十年的两大趋势:

1.内部紧凑化、精细化;

2.外部融入城市群。

而这两大趋势,均决定轨道交通在城市化进程中扮演决定性的角色。

首先是内部紧凑化、精细化。摊大饼式的城市扩展模式已经过去,其低效率的弊端早已显现,下一步,中国城市提升竞争力的方向必是促进其内部资源的紧凑化、精细化。往哪凑?轨道交通发达的地方。举凡纽约、东京、伦敦、香港等世界都市,其地铁交汇处,也是人才聚集最多、商业活动最活跃、地价最高的地方。

我国城市轨道交通近年发展迅猛,未来城市的紧凑化、精细化进程将围绕城轨交通演化。

不过须注意的是,即使是在我国轨道系统最发达的城市,其发展空间依然很大。北京、上海、深圳的地铁运量占总公共交通运量的比例远低于东京、巴黎。

全球大都市区中的常规做法是城轨站点周边进行高强度的房地产开发,一来提高人口容纳量和流动效率,二来土地和物业可凭地段通达而升值。城市内部紧凑化、精密化要求城轨系统更发达,万科和深圳地铁的合作因此有了源源不断的炮弹输送。

城市化未来十年的另一大趋势是城市群的发展。

西方学者理查德·弗罗里达考察了全球40个城市群后发现:全球40个城市群的经济产出总和已占世界总量的66%,在全球创新中所占的比例高达85%。这样的数据表明,城市群已成为决定世界经济和创新发展的核心板块。

中国现在最发达的城市群是长三角城市群、京津冀城市群和珠三角城市群。加快发展大城市群已经上升为国家战略。发展城市群的关键是什么?核心城市与周边城市的互联互通。城轨交通网络恰恰是稳固整个城市群的经济血脉。东京大都市区和纽约大都市区之所以保持长久不衰的活力,四通八达的轨道交通网络是关键。

广州地铁已延伸到佛山、上海地铁通到昆山,深圳地铁也正向东莞和惠州开掘。城市群的生长已是大势所趋,深圳地铁加入,使得万科获得的不仅是深圳室内优质地块的开发资源,也将在珠三角大都市圈建设中捷足先登。

2房地产的新常态

一个显而易见的事实是,房地产行业的暴利时代早在2013年后就走进黄昏,不是随便圈块地就能获利了,“拿地—建房—出售”的重资产模式走到了尽头。城市黄金地段的开发基本告一段落,优质地块和物业的获取越来越难,因此,下一轮房地产行业的竞争,比的是谁获取城市核心资源的能力更强,谁更能提供附加值更高的服务。

2014年,万科提出要做“城市配套服务商”,这是自我定位的彻底转换,它意味着万科向轻资产化转型,同时也暗示,今后在策略上更倚重强强联合,以获取城市稀缺资源。这不仅是万科的转型,万达、绿地等综合房地产企业在“新常态”下的应变。

什么是一座生机勃勃的城市的最稀缺资源?不是资本,也不是人才,归根到底,是吸纳资本和人才的空间,那里一定是最四通八达的区域、是每单位面积产生最多生产力和想象力的地方。

从这个角度看,深圳地铁拥有的恰是这座2014年经济竞争力超越香港的城市的最稀缺资源:轨道交通和地铁上盖物业。过去两年,深圳房价持续飙升,地铁开通到哪里,哪里的房价就蹭蹭蹭往上涨。

目前,深圳地铁拥有地铁上盖物业开发项目10个,分布在前海、蛇口自贸区、福田等黄金地段,建筑总面积约500万平方米,深圳楼市的成长性非常惊人,如果万科能分一杯羹,无疑是巨大的利好。

更大的利好是,深圳市政府2015年对地铁集团拨付700亿元,几乎是此前15年的投资总和。信号相当明显:深圳将在城市轨道交通全面发力。

强强联合的逻辑是资源互补。深圳地铁有硬干货,万科有软实力,深圳地铁的物业和轨道交通资源正是万科长袖善舞的领域。

3跨界链接的新趋势

跨界,俨然是当今世界最强大的一股商业潮流。谷歌投资医药科研领域、万达收购瑞士盈方体育传媒集团、万科引入深圳地铁打造“地铁+物业”模式,都说明了这股跨界潮流的汹涌澎湃。当传统房地产行业增长模式日渐式微,跨界寻求新空间,就更成为必须。

万科和深圳地铁合作,等于搭建了一个资源融合的平台,一方拥有地铁建设和土地物业获取能力,另一方拥有全国最好的物业经营能力,两者对接碰撞,产生的效应或许超出预期。

事实上,“地铁+物业”的跨界合作已经在日本被证明行之有效。日本私人铁路公司东急集团正是由日本的知名房地产公司和铁路集团合伙组成,该公司借助两头优势,非常成功地在在郊区综合经营轨道交通和沿线房地产,其开发的“多摩田园都市”项目被认为是日本私营企业最成功的土地开发项目,1988年,东急集团的总收入高达200亿美元,被视为日本最成功的财团之一。

企业跨界往往面临两种截然相反的结果,要么水土不服,铩羽而归,要么如鱼得水,势不可挡。万科如果和深圳地铁联手,会不会在中国复制“东急”的奇迹?

从文化基因上或许可以解释:两家企业文化基因相近。深圳地铁和万科的经营理念都倾向稳健,两家企业的资产负债率皆低于38%,万科最看重的是财富是其品牌、信用和企业文化。引入深圳地铁,万科的企业文化才能避免被异化。如果引入宝能那种激进冒险式的文化,内部冲突将不可避免。

4等待结局

3月17日,万科股东大会成为热点甚至头条新闻是可以预料到的。

万科引入深圳地铁的方案会不会获得通过,悬念犹存。手握24.26%股权的宝能到底会持如何立场,未见分明。这时候,中小股东的选择,直接决定天平倾向哪一边。

中小股东现在的诉求,他们会如何选择?

其实无非分两种:

1.打算长期持股的股东希望“宝万之争”能够软着陆,万科保持发展战略的稳定性,以收获公司未来成长红利。这部分股东有理由支持万科联合深圳地铁,中国城市正迎来难得的轨道交通黄金十年,“深铁土地资源+万科开发实力”强强联合,他们没有理由不看好。而如果宝能入主,那么万科未来风险剧增。

2.对于短期持股的股东来说,流动性最重要,他们一来希望股票早日复牌,二来股价能保持平稳,避免跟随大盘猛跌,毕竟万科停牌期间,沪深两市的表现可谓惨不忍睹。深圳地铁目前总资产2411亿元,净资产1503亿元,有现实优质资产的价值保证,也有未来可期的扩展空间,这等于为复牌后的股价垫上了减震器,给资本市场吃了定心丸。因此,预计短期持股的中小股东会站在万科一边。

谜一般的“宝万之争”很快就会水落石出,这出大戏真够刺激。

决策者的首席趋势顾问

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