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萬科也淪陷了!中國房地產超級國企正在崛起

精彩推薦 2019年3月26日 智谷趨勢 298

轟轟烈烈的去庫存大潮下,多個千億級的房地產超級巨無霸正在崛起。

瑞信分析師杜勁松等人指出,中信與中海互售物業、萬科牽手深圳地鐵、招商局去年成功重組其地產業務等顯示,中國房地產相關的國企重組漸成趨勢。

財大氣粗的國企們成為房地產市場的主宰者,連行業老大萬科也不得不在寶能的壓力下“尋求庇護”。這到底是是好事還是壞事呢?華爾街見聞網友“漫步華爾街”的評論一語中的:

“隨着行業周期的周而復始,行業的不斷成熟,大企業越來越大本來是非常正常的一件事。中國房地產市場的集中度目前依然很低,所以未來出現銷售額5000億的企業也是有可能的。但問題在於,房地產的大企業都是國企,這個就不正常了。”“為什麼這麼說?業內人都知道,房地產行業的技術含量其實並不高。準確的說是非常低,造汽車還要外國人的技術,所以不得不合資,你見過房地產合資的么?你見過房地產企業有產品研發部門嗎?但房地產涉及的資金量很大,再加上行業槓桿的存在,房地產企業的利潤之大是其他行業都無法想象的。國企都進了這種賺錢而沒什麼技術含量的行業。個個吃得肥頭大耳,卻不願用創新和研發承擔科技轉型的歷史重任。”“這就是我們的國企。大而無用,碩鼠而已~”

1萬科牽手深圳地鐵

曾經的民企地產標杆萬科也即將成為國資控股。

萬科13日晚間公告稱,3月12日,萬科就擬議交易與深圳市地鐵集團有限公司簽署了一份合作備忘錄,擬採取以向深圳地鐵集團增發新股為主,差額以現金補足的方式收購地鐵集團持有的目標公司全部或部分股權。

萬科稱,就目前籌劃的重大資產重組,公司除與地鐵集團繼續談判之外,還在與其他潛在對手方進行談判和協商。鑒於籌劃中的重大資產重組仍存在不確定性,公司股票將繼續停牌。

《財經》12日援引知情人士消息稱,國資委已批複深圳地鐵集團以土地注資形式入股萬科,且雙方已於近期舉行戰略合作備忘錄簽字儀式。此次深圳地鐵入股後,萬科、華潤以及深圳地鐵集團三方的持股比例將超過40%,三方如果簽署協議成為一致行動人,將一舉超越寶能系奪回萬科第一大股東席位。

萬科董事會主席王石近期接受媒體採訪時表示,萬科的定位就是混合所有制,非常清楚,一定不是一股獨大。混合所有制可能是未來的方向。

今天上午的萬科“2015年業績發布會”上,包括萬科總裁郁亮在內的多位高管並沒有直接回應外界對萬科引入深圳地鐵存在“國進民退”這一現象的質疑。

2中海+中信

經過長期醞釀,中海和中信之間一場千億級的地產重組終於浮出水面。

3月14日,中國海外發展有限公司及中國中信股份有限公司雙雙發布公告宣布,中信股份同意將若干在中國住宅地產項目中的權益出售予中海,最終對價的金額預計為人民幣310億元。

中海打算收購的這2400萬平方米住宅物業,主要是開發中及未開發物業,以及一些位於一二線城市的已落成物業。根據建築面積計算,有42%的物業位於珠三角,31%在環渤海,9%位於長三角。

中海地產在過去的2015年實現銷售額約1521億元,排名全國房企第五位。但這距萬科仍有一定差距,同時也落後於同為央企的保利地產。並且在京滬廣深等四大一線核心城市,中海的銷售表現也並不突出。

這次與中信地產的整合,無疑將是中海進一步做大規模的契機。從去年開啟,中海已經在加強收購進程,並與多家央企洽談收購事宜,但收穫甚微。中海地產董事長郝建民年初也明確表示,今年將大規模開啟兼并重組,重點是收購央企資產。

目前中信股份內部的地產業務整合已經開始。中信股份董事長常振明在去年的中期報告中曾提到,“我們地產板塊的整合工作已經開始,為的是要進一步明確未來的戰略導向,強化整體管控,提高資本使用效率,增強市場競爭力和投資回報。”

3招商地產+招商局蛇口

早在去年,招商局集團就開始整合旗下分散的地產資源,拉開本輪央企地產資源整合的大幕。

2015年9月23日,招商局集團完成了旗下地產資源招商地產和招商局蛇口的整合。本次合併完成後,招商局蛇口將在原招商地產的基礎上,增加150億元的配套融資,以及原招商局蛇口的土地儲備、房產項目等優質資源。而招商地產終止上市並註銷法人資格。

截至2015年6月30日,招商局蛇口擁有的土地使用權共510.55萬平方米,近90%分布在蛇口片區和前海片區,加上招商地產原有的土地儲備1265萬平方米,招商局蛇口控股的土地儲備達到1653萬平方米。無論是規模還是實力,招商局蛇口與招商地產相比明顯增強。

以23日收盤價計算,綠地控股的市值為1696億元,萬科A的市值為1452億元,合併後再上市的招商局蛇口的市值將遠超萬科與綠地,成為A股第一大市值房企。

重組後招商局蛇口控股的三大主營業務分別屬於園區開發與經營、社區開發與運營以及郵輪產業建設與運營。招商局蛇口由“房地產開發和經營”為主轉型為“中國卓越的城市綜合開發和運營服務商”,房地產開發不再成為其核心業務,強調房地產開發被涵蓋在“社區開發與運營”業務中。

4中房+綠城

中交集團也在試圖打造“超級地產巨無霸”。

2月22日,中交旗下的中房地產股份有限公司公告宣布停牌,公司正在籌劃重大事項,擬收購中國交通建設集團有限公司旗下優質地產項目,該事項可能涉及重大資產重組。

一石激起千層浪,中交集團的地產布局也成為業內關注的焦點。目前,中交在名義持有了中房地產、中交地產、綠城地產三大地產平台。易居研究院研究總監嚴躍進認為,中交集團“最終想通過中房地產搭建一個地產A+H雙平台”。正如此前坊間曾有的評論指出,“如果綠城和中房集團合併整合,將誕生中國最大的房地產公司之一。”

對於中交集團在房地產上的宏偉藍圖,觀點地產新媒體做了如下整理:

中交集團方面於公開場合透露稱,未來中房集團將繼續深化整合,進一步做好對綠城的管理和支持,與此同時進一步加快中交地產和中房地產的業務整合。

話音剛落,關於中交地產、中房地產整合猜想立即在地產圈濺起各種水花,其中有一種方案被傳閱甚多。

該方案指出,先是整合中交地產、中房集團和聯合置業,實現A股上市平台“中房地產”的調整。接下來,將中交投資旗下地產項目和中交子公司地產項目整合到中交地產內。

完成上述步驟後,在H股利用綠城平台,改為中交綠城,實現中交地產板塊A+H股的同時上市;最後,將中交擁有的儲備土地全部整合到中交地產上。

針對上述內容,觀點地產新媒體致電中交相關人士,但並未得到及時答覆。然而,對比22日的公告內容,不難發現,中交集團此番調整動作恰在一定程度上符合方案中的“第一步”。

但擺在中交面前的現實問題是:把綠城作為中交的子公司就要求其擁有綠城中董事會半數以上的表決權。如果通過增持來實現絕對控股,中交難免要發起全面要約收購,這顯然不是最優方案。

因此,在中交入主後綠城的首場業績會上,關鍵詞變成了“整合”,即同時擁有中房地產和綠城中國兩大房地產上市平台,中交將如何完成地產業務的整合。

去年8月31日,首次以綠城聯席主席身份出席的朱碧新曾對觀點地產新媒體表示,中交與綠城的業務重組並不簡單,重組在考慮之中,還沒有完善的方案,但會加快研究。“總的來說,整合明年將進行。”

而後在公開場合中,綠城首席財務官馮征也就此事公開表態稱,在以海外地產為主攻方向的前提下,中交就是要把整個地產業務全部注入到綠城中國這個境外的殼中,實現地產業務的整體上市。

本文來源:華爾街見聞(ID:wallstreetcn

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