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非理性繁荣——从中国一线城市可买半个美国说起

 

智谷君语:

关于一线城市房价的讨论,目前舆论显露两极化的倾向。一种意见认为北上深的高房价是由货币超发造成的泡沫,距离90年代东京悲剧的重演仅一步之遥;而另一种意见则倾向于“京沪深永远涨”,似乎买房后便可高枕无忧。这两类极端化的看法相当常见,各有拥护者,但它们都陷入了“攻其一点,不及其余”的陷阱,很容易误导决策。

 

事实上,只有客观看待北上深房价上涨的理性和非理性因素,我们才能真正读懂未来的趋势和风险。这是目前为止探讨疯狂楼市最靠谱的文章之一。

 

◎文丨姜超、顾潇啸、梁中华等

◎来源丨姜超宏观债券研究(ID:jiangchao8848)


 

20多年前,日本房地产市场一片火爆,卖掉东京的土地可以买下整个美国。20多年后的今天,中国的城市“贵”得也可以买下整个美国了。根据我们的测算,仅仅卖掉中国北上广深建成区的土地,就可以买下半个美国。自去年股灾以来,中国一线城市的房价就开始飙涨,买房比买“春运”的火车票都难。看似一片繁荣,有什么理性因素推动?有无非理性因素?未来房价走势的变数在哪里?政策在日本和俄罗斯模式间将如何抉择?有无第三条道路?本文试图分析这些问题。

 

1地产结构性分化,一线房价大幅飙升

 

总体来说,中国的房地产是处于下行周期中。从投资角度看,房地产开发投资累计完成额同比增速从30%以上的高点一路下滑到15年12月份的1%;从开工状况看,房屋新开工面积累计增速在2010年高点时突破了70%,但截至目前该比例已经连续22个月为负值,且去年底更是降至-14%;从房价看,70个大中城市新建住宅价格同比自14年9月以来连续15个月为负,直到去年12月受一线城市房价提振才转为正值。

 

15年6月份股灾以来,房地产市场有所回暖,但出现结构分化。从70个大中城市新建商品住宅价格指数来看,房价同比增速从-6.3%的低位上升至16年1月的1.0%,其中一线城市房价同比从-4.5%的低位飙升至22.4%,二线城市同比由负转正,三线虽然跌幅缩小,但行情与一、二线不可同日而语。从百城住宅均价看,二三线楼市自14年初就处于下行趋势,且三线仍在转差。

 

一线城市价格飙涨,深圳涨幅超越纽约“辉煌”时期。如果计算近一年一线城市房价的涨幅,广州-2.1%,北京8.3%,上海14.8%,深圳45%,而纽约房价在次贷危机爆发前的最大一年涨幅仅15.4%,东京在90年代房价暴跌前的最大一年涨幅为86%,上海与纽约接近,深圳则超过纽约涨幅,“追赶”东京。如果计算近五年一线城市房价的累计涨幅,广州27.2%,北京49.3%,上海43.3%,深圳92%,而纽约在房价暴跌前的五年累计涨幅仅59%,东京141%,北京和上海都接近纽约,深圳远远超过了纽约。

2理性因素:人口结构与人口流动

 

我们得承认,房地产市场整体下行、结构性分化,一线城市房价的过快上涨,这些现象的背后有一定理性因素驱动。

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