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房价跑输北上深,广州正式退出一线城市行列?| 智谷趋势“两会宏观观察”

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 156

◎智谷趋势丨严九元


1

本轮房价暴涨,一个习以为常的提法悄悄发生变化。

过去:“北上广”。

现在:“北上深”。

“北上深”(或“京沪深”)的习惯性称呼在大量增加,有直追“北上广”之势。

通过谷歌搜索可发现,2月份“北上深”(含“京沪深”)的出现次数比1月份增加了277.60%;与此同时,“北上广”(含“京沪穗”)减少了23.40%

“北上深”提法的增加,首先是因为此轮房价暴涨,确实以“北上深”为代表,深圳的涨幅甚至高达50%,相比之下,广州意外地是负增长!1月同比下跌2.10%2月下跌1.38%,简直是逆天了。

丨本文图表房地产数据来源于《中国房地产指数系统百城价格指数报告》,下同。

因此,谈此轮房价大涨,谁都不好意思把广州带上,讲到一线城市时只提“北上深”。

2

但这并不是问题的全部。目前广州的房价,连“北上深”的一半都不到。

最近10年,广州房价与“北上深”的差距越来越大。

拐点是在2008年。此后,广州和“北上深”分道扬镳,差距越来越大。

经过此轮暴涨,当媒体讨论一线楼价的时候,将会自动默认“北上深”构成无需解释的第一阵营,广州则和杭州、南京等城市处于第二阵营。

这是否意味着,“一线城市”的内涵,正发生深刻的变化。广州会不会从整体上被一线城市抛弃?

媒体对这个的讨论也渐多。

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从“北上广”到“北上广深”,再到今日如火如荼的“北上深”,中国一线城市格局一直在洗牌,有新入场者,也迟早会有出场者。

“一线城市”之为“一线”,体现在其经济体量之大和区域影响力之广。房价自然不是“一线城市”的唯一标准,但当昔日标准的“一线城市”广州在房价上被其他三位竞争者拉得太远时,就令人不能不怀疑中国城市格局是不是要改写了?

房价太高会闹得民怨沸腾,但广州几乎彻底缺席“一线房价竞争”,对自身来说却是十足危险的信号。甚至可以说,当一个城市的房地产市场活力大尺度落后于竞争者时,某种程度上也是这个城市综合竞争力堪忧的映射。

当地显然对此也有警觉。224日,广州为刺激楼市,实施按区而不是按市来划分首套房,以享受契税优惠。但“新政”面世不到24小时,因决策程序有瑕疵或出台时机过早,被紧急叫停。

现在实行限购的城市只剩下北京、上海、广州、深圳和三亚。但同一个“限购令”下,“北上深”正为楼市过热而烦恼,广州则在为楼市过冷而着急。

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根本上说,一个城市的房价能够长期坚挺,是受到人口和货币两方面因素决定的。一座城市对年轻人口的吸引力越大,其楼市的需求就越大;人均收入水平越高,房价也会提高;另外,一个城市的发展前景越被看好,其楼市增值潜力越大,有更多投资者来把房价抬高。

正是在一些会影响城市发展活力和房价涨幅的关键要素上,广州的表现不如人意。自2010年亚运会之后,广州的都市区人口竟开始出现负增长,同期,北京、上海、深圳则是人口净流入最多的地方。而在人均收入方面,广州的人均收入也无法跟“北上深”相提并论,甚至开始被杭州超越。

丨数据来源:智联招聘《2015年冬季中国雇主需求与白领人才供给报告》

房价是一面镜子。高房价是中产的烦恼,但房价被“北上深”拉得太远,也是羊城的烦恼。

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从国际比较看,一个国家的“一线城市”的房价一般都是最高的。一个城市的繁荣程度和地位与房价成正比。

在美国,纽约和旧金山的房子最贵,日本的东京、大阪、名古屋三大都市圈的房价最高,英国房价最高的城市也是伦敦、伯明翰、曼彻斯特这三大城市。高房价成了一线城市的一部分,这是世界性的现象。

人口向都市聚集的城市化运动还在全球各地进行,大都市吸纳优质社会资源的能力继续增强。因此,某种程度上,一个城市欲证明自身强大的综合实力,房价其实是有说服力的一个指标。当然,城市实力必须与房价相匹配,当房价膨胀至超越城市本身的承载能力,那泡沫迟早要破灭。

2008年后,广州的房价只能无奈地望着“北上深”三强渐行渐远的背影。如果“北上深”的房价不是一个大泡沫,那么只能说,广州和“北上深”已经行走在两条不同的河流上。

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房价的背后其实是城市的实力的此消彼涨。近年来广州的产业发展可谓乏善可陈,这可能是从根本上制约广州城市竞争力的原因。

在这个被资本和科技所主宰的社会,一个城市要有绝对的话语权,必须在两大产业上有突破,即金融和高科技产业,或至少在某一个产业傲视群雄。

深圳不仅有深交所,其自身的高科技产业也十分发达,华为、中兴、腾讯即是最好的证明;上海虽然高科技产业正在“补短板”,但它一直是中国的金融中心和财富中心;而北京是政治中心和北方的经济中心,拥有无可比拟的政治影响力和经济辐射力,四大行总部在北京,中关村在北京,北京的金融和高科技产业实力稳居全国前三。

反观广州,高科技产业发展上与相邻的深圳相形见绌,金融产业无法与上海相提并论,其新兴产业(如互联网)也跟北京不在同一个重量级别上。

2008年之后,中国原有的经济增长方式开始加速瓦解,各地纷纷发力新支柱产业,在这一轮竞争中,广州大面积造城,却没有培养起在国内具有核心竞争力的新兴产业,导致今天的被动。

属于“北上广”时代已经一去不返。外贸出口原本一直是中国经济的一大增长源,广州依靠其商贸进出口中心的传统优势,外来劳动力和资本源源不断地流入。但现在人口红利已经吃得差不多了,外贸出口陷入长期低迷,内需难以填补空缺,这个拥有全国最强大的商业批发市场的千年商都一时失去方向。

近年来大公司的持续外迁,直观反映了广州综合竞争力的下滑:

知名企业及其附带的金融和人才资源却不断流失,这是最直接的信号。所幸腾讯的微信部门还在广州。

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实际上拉长时间段来看,以谷歌搜索为例,近几年来北上深增长的速度要快于北上广

不仅在房地产市场,而且在更深层次的地区博弈空间中,中国一线城市格局发生了根本性的颠覆。深圳早已跻身一线行列,广州从一线滑向二线的趋势已较明显。

从经济总量来看,广州GDP总量可能在短短几年内被天津、深圳超越,广州可能由经济总量“第三城”变为“第五城”。

10年之后, 作为曾经“一线城市”的化身,“北上广”会彻底成为一个历史名词吗?

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