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房价如何看—— 从人口现象到货币现象

◎文丨李迅雷(海通证券首席经济学家)


中国的房地产市场已持续了16年的繁荣,但也是从全面繁荣过渡到局部繁荣,从人口推动到资金推动,从大涨到小涨再到有涨有跌,今后必然会有滞涨和普跌的过程。

 

既然房价已经成为货币现象,而货币的流动性要远远高于人口的流动性,货币说走就走,是很难控制得住的。

今后房价如何看,会否出现所谓的泡沫破灭?本文想从人口和货币这两个角度来讨论这个纠结的问题。

12000-2010年:房价上涨更多是一种人口现象

中国房地产的主要数据是2000年及以后开始有的,房地产开发投资增速有过两次高点,一次是2007年,增长达到30%,另一次是2010年,达到33%。

2007年之所以出现了阶段性高点,与经济过热有关,该年也是GDP增速的阶段性高点,后因2008年美国的次贷危机影响而回落。2009年中国推出两年4万亿的投资刺激计划,使得2010年房地产开发投资增速创了历史新高。

(一)劳动年龄人口的峰值出现在2010年

居民对房地产的需求不外乎是居住(或改善性居住)和投资这两大需求。拉动这两大需求的,从人口的角度看,一是与人口的年龄结构有关,二是与人口流动有关。从美国和日本的案例看,购房与购车的主力人群的年龄段一样,都是25-44岁。

如美国房地产周期与人口结构密切相关。房地产属于典型的年轻型消费品,25-44岁是房地产消费的高峰期,而在45岁以后房地产消费占比会持续下降。日本则是到了1980年代出现人口老龄化,其中25-34岁年龄段的人口数量在不断下降,从1981年的1995万,降至1991年1573万,降幅达到21%,最终在1991年出现了房地产泡沫的破灭。

故从国际经验看,随着45岁以上中老年人口占比的上升,房地产消费均会遭遇历史性拐点。

根据中国指数研究院的调查结果,25-34岁年轻人是购房的第一大群体,约占购房人数的50%,第二大群体是35-44岁,约占购房群体的24.5%,故25-44岁的这一年龄段要占到购房人数的75%左右。

中国由于计划生育的实施,人口红利的拐点已经出现,15-64岁劳动年龄人口占总人口比重的峰值在2010年已经达到74.5%的高点,到2013年这一占比已经降至72.8%。预计到2020年这一占比将会降至70%以下。

而25-44岁青年人口的总数在2015年达到了顶峰,今后也将开始下降。从美、日、韩等国经验看,伴随着25-44岁人口总数见顶,地产销量也会出现拐点。

房地产开发投资增速在2010年见顶,与劳动人口的峰值一致,而且乘用车(占汽车产量约85%)销量的增速也在2009年见顶,时间相隔很近。

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