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楼市大变:老百姓要当接盘侠?

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 123

智谷君语

最近房市已经超越股市,成为中国经济最大的焦点。很多人感到困惑,不是说房子库存过多么?库存多意味着卖不出去,为何房价还一路飙升,谁是奇高房价的真正推手?本文给出了一种答案,作者认为:“在房价脱离大部分人实际收入水平和购买力的情况下,去房地产库存,是在帮谁解套?不言自明,最终的受益人是房地产商、银行和政府。”

文丨范棣


1买房子是不是刚需?

吴敬琏说,买房子不一定是刚需,买房子是欲望,欲望不等于刚需。

这个话有一定的道理。居住肯定是刚需,但是住多大的房子、什么档次、什么地段、什么质量的房子,这可能与人的欲望有关。房价每平米一万左右的两居室,对在北上广打工的白领阶层来说,可能是刚需,但10万一平米的别墅就不是他们的刚需,而是他们的欲望。

我吃过5元钱一个的饺子,但在自己家包上好的三鲜饺子最多也就5毛钱一个。5毛钱的饺子是刚需,而5元钱的饺子就不是刚需,而是欲望。

5毛饺子钱的饺子生产多了,去这个库存还是有一些办法,因为毕竟是刚需,大不了多吃几顿饺子,少吃其它的东西。可是,5元钱的饺子搞多了,就不好去库存。因为你多吃一顿5元钱的饺子,就要节省其它方面的开支。

这里你会问,必须卖5元一个饺子吗,死脑筋,把价格降到5毛一个不就结了。不成啊,领导,降不下来,最低得卖4元一个。因为我借了四块钱,买了这个高价饺子,如果不卖四块以上,还不上债啊。

2房地产怎么去库存?

房地产去库存的道理是一样一样的。

北上广深的房产去库存没有太大问题,给一点时间就可以消化,因为大把的流动人口、大把的大小富豪集聚在这几个地方。可是其它城市,特别是二三线城市,房地产去库存就没有这么容易。

北京住宅的平均建造成本1.2万,均价3万以上。如果降到2万,买房的人要排队打破头,市场绝对有购买力。

而一个三线城市住宅的平均建造成本(明的加暗的)现在可能在每平米3千左右,售价不到4千,降到3千也没有多少人买,降到2千,可能会达到一部分穷人的刚需点,但是,房地产老板一定受不了,他背后的银行更受不了。

3城镇化去得了库存吗?

城镇化有很多经济目的,其中之一是帮助去三四线城市的房产库存,也顺便解决地方政府土地需求和财政收入问题。问题是,虽然说这些年农民兄弟是赚了一点小钱,但他们真的有富余的现金来帮助解决城市过度发展中遗留下来的库存淤积吗?

我个人觉得,像王宝强那么傻的农民不多,自己在城里的工作八字没一撇,就先到城郊买一套商品房?

18世纪到19世纪在欧洲出现了大规模的圈地运动,大资本强迫农民卖地,失去土地的农民背井离乡到城市打工,为工业发展提供了急需的劳动人口,这从客观上推动了工业经济的发展。

现在情况和几百年有所不同。那时,欧洲城市平民的生活成本并不高,离开土地的农民有比较充分的就业机会,或者做小商贩,或者做制造业工人,还可以在资本家的剥削下在城市得到相对过得去的生活。

现在情况不同。城市的生活成本已经很高,没有一定就业技能的农民,很难在城市找到能够稳定养活一家人的工作。大部分人只能沦落为街头小贩,糊口度日。

中国的经济发展真的需要通过快速城镇化来消化房地产过度发展而产生的库存淤积吗?

4不是不想买房,而是买不起房

对于大部分普通中国百姓来说,不是大家不想买房,而是没钱买房,或者买不起房子。一个普通家庭一年的收入就那么多,未来的收入预期也并不那么肯定,要看病、供孩子上学、养老等等,口袋里的钱就那么多,买了房子就得减少其它方面的开支。

说的简单一点,其实,就是房价压垮了大众的消费能力,虚高的房价把内需搞阳痿了。

5在高房价基础上去库存,未见得明智

在房价脱离大部分人实际收入水平和购买力的情况下,去房地产库存,是在帮谁解套?不言自明,最终的受益人是房地产商、银行和政府。在资产泡沫的接力赛中,老百姓从来就是接最后一棒的。

话说回来,事到如今,总得有人当雷锋啊,政府也有难处,也并不见得是不为人民着想。但是在高房价的基础上,去消化房地产库存,可能得不偿失。

本来内需就不足,老百姓口袋的钱就紧张,你再让大家掏钱买房子,结果不是钱更少,其它方面的消费就必然减少。咱不能为了消化五元钱一个的饺子,而让大家节衣缩食,非要吃饺子。

说到这里,会有经济专家反驳,谁说老百姓没钱,银行账上的居民存款不是年年在增长。 有不少管理者也是这样想问题的,都在打居民的存款的主意。股市、保险、养老金、政府工程、国债等等。可是你冷静想想,这个113万亿(2014年底)的巨大蛋糕里,谁占的份额最大?

根据我的推算,中国不到10%人口的居民可能拥有超过50%的存款份额。这不到10%的人口中至少有一半拥有一套以上的住宅,他们大部分人没有购房的刚需。如果这个是事实,你把存款总额除上12亿人口,就会发现人均存款并没有那么多,目前的房价确实高了。

忽悠老百姓当接盘侠的结果会怎样?房价泡沫固然不会爆裂,但是居民的消费能力受到了伤害,对总体经济长期发展更不利。

6央妈又放大水了,警惕滞涨

眼看经济乏力,央妈又放水了,不同的是,这次是创纪录的放大水。今年一月全国新增贷款创天量,比2009年“四万亿”的同期,还多出一万亿。这个水放到哪里去了?不用猜疑,相当一部分的资金流到了房地产“去库存”的活动中。

从某种角度看,货币变成钢筋水泥,等于活水变成了死水。但是真正需要用钱的中小企业,依然缺少渠道来引水救命。

一方面是资金追逐固定资产和金融资产(股市),造成潜在的进一步的资产泡沫,另一方面,实体企业因缺少供应链环节的流动资金,会致使生产效率进一步降低,这两个方面运动的结果是什么?经济滞涨。

如果社会资本无法被引导到实体经济体中,而只是循环在金融资产和房地产资产中,这种情况下,央行用货币政策来刺激经济增长,非常可能的一个结果就是引发未来的经济滞涨。

7货币政策不能解决投资效率低下

中国经济杠杆上升之源不在货币政策宽松,而在于实体经济。但是,政府为了稳增长,大部分时候不得不使用货币政策。特别值得指出的是,各级政府的低效率投资占用了大量的信贷资源,推高了私人部门的融资成本,挤出了效率更高的私人部门投资,拉低了实体经济总体投资回报率。

过去一年在经过央行的多次降息后,资金依然难以流入实体经济,反而在资本市场引发了金融资产价格泡沫。要提高投资回报率,必须下决心去除过剩产能、化解核销坏账、放开行业准入、减少政府的低效投资,通过结构改革让私人部门在实体经济里找到高投资收益率的机会。

宽松货币政策的目的是为了给改革争取更多的时间,但只放水不改革,这将堆积“地雷”,种下重大的金融隐患。

8市场出清才能治本

中国经济的问题大家都已经看的明白,重复投资、产能过剩、人口红利在消失、创造力严重不足、竞争力日渐丧失、内需乏力、外需萎靡,整体上在累积严重滞胀的风险。

我们摸着石头过河,现在石头摸完了,但人还没有走到河心,怎么办?事实上,河上是有一座桥的,这个桥就是市场,让市场充分发挥调节经济的作用。

遇到库存多大、经济淤积过重的情况,市场怎么解决,市场不会救房地产,不会放水挺房地产的价格,不会放水支撑股市的指数,市场会让供求双方见面,寻找平衡点,本来过高的资产价格就该跌,一直跌到有人买为止。这叫什么?市场出清。

政府不会出清,因为政府要追逐业绩目标,但市场没有业绩目标,也没有追求GDP的愿望,市场是该怎样就怎样。从动物学的某种角度观察,市场是一个冷血动物,政府则是一个热血青年。

本文来源:摘自《少数派的财富报告》,作者范棣为北京大学互联网金融智库理事长,智谷有删减。

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