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揭秘一线楼市疯涨背后的逻辑

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 141

文丨罗韬、吴斯丹、蔡胤


一线城市房价上涨已是事实,为什么涨,会不会继续涨下去,是资本、企业、买卖双方都在思考的问题。

在这样一个风险与机会并存的市场,有的人在买进,有的人在卖出,地价、利率、预期,将怎样左右房子这种资产的价格?风险已经如此之大,参与这一波投资的人们,似乎都成了半个经济学家。一财记者深入北京、上海、深圳二手房市场,寻找房价疯涨背后的逻辑。

1上涨最直接的推手:政策

此轮房地产疯涨的源头,当然要追溯到一年前的“330新政”,二套房首付比例降至四成,营业税免征门槛从5年下调至2年,瞬间引爆了沉寂已久的楼市。

随后各地公积金陆续松绑,央行接连降低首付比例,再加上央行三番五次的降息降准,都不断地为楼市升温添加燃料。

上周新推出的契税、营业税调整,更是大大促进了大户型房产的销售。以上海为主的一线房地产市场再掀新高潮。

此前很多房屋本身的契税为3%,但因为“2·19契税新政”影响,目前只需缴纳契税1.5%。日前,财政部等三部委为促进市场交易更是降低了交易成本,在其出台的《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》中,在契税方面,对个人购买家庭(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房,且面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税,该政策在一线城市适用。

以上海为例,此前契税税率为3%,对个人购买普通住房,同时该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房,且面积在90平方米以下的,减按1%税率征收契税;90平方米以上的,减按1.5%税率征收契税。上海市地税局解释说,在以前的政策中,必须是普通住房才有可能享受契税优惠。而最新公布的政策取消了“普通住房”这个条件,也就是说,无论是不是普通住房,只要符合新的规定条件,都可以享受契税优惠。如一套价值1000万元的房屋,此前契税为30万,如今就只要15万。

利好政策的影响下,上海的房产市场开始出现波动,在上周周末很多二手房房东纷纷上调了挂牌均价,本报记者综合多家中介信息发现,利好政策刺激下周末大部分房东将挂牌价格上调了5%~10%。

住在上海闵行区的张先生准备出售自己的房子,在上周六有2个购房者来看房,考虑到目前市场行情良好,他给自己的房子涨价5万。而在当天傍晚,就有一个购房者决定付定金将房屋买下。到了周日,张先生突然有点后悔,觉得价格似乎卖得有点低。张先生之所以想要快速卖房,也是因为此前已经看好了置换的房屋并交了定金。

而更多的房东则开始“惜售”,多名中介交易人士告诉本报,由于市场环境影响,很多房东希望对自己的房屋“待价而沽”,市场交易房源变少,而这个情况也导致了看房人多但可买房源少,涨价很明显。

上海中原地产控江分行蒋经理对本报称,由于上海的房产交易至少需要70天~90天,而这个期间市场会发生很大的变化,很多置换型房东都担心未来房价会涨,担心自己卖房卖亏,因此都在不断提高价格。之前可能三个月涨5万,而现在3个月可能上涨50万,很多人都难以承受。

“有一个房东在一天内调整了三次价格,直接涨价70万,而购房者则愿意加价50万。这种现象经常出现,房东在置换的时候房屋价格也在上涨,因此他的卖出价格水涨船高。由于市场紧缺,很多房屋挂牌一天就交易完成。”蒋经理说。

2“推波助澜”的中介

也有业内人士指出,在本轮的疯狂中,中介也起到了推波助澜的效果。对于中介而言自然希望成交价格高一些(中介按照成交价格提取佣金),因此中介也会不停催促购房者购房,甚至隐藏一些房源造成没有房的假象。

张先生说:“我之前准备在链家挂牌的时候链家就给我推荐过他们的速销房,我原本打算卖180万,链家的销售人员说如果卖了185万那么高出的5万是销售人员的,也就是链家通过自己的房源优势提高价格,赚取了价格差,而对我的好处就是可以更加快速地卖掉我的房子。我当时觉得这里面问题蛮多,就没有答应链家的要求。”

上海链家自去年开始大力推“速销房”概念,即房东将房源独家委托给链家,链家承诺在一定时间内将该房源销售出去,如果没有售出链家将赔付房东违约金。“目前整个行业的销售效率都非常低,房东和购房者经常跳价,推出速销房可以明确房东的价格,直接明码标价进行销售,对于二手房的销售速度有很大的帮助,也有利于提高交易效率。”上海链家运营总经理刘伍洋此前在接受本报记者采访时表示。

但是显然,这个良好的预期在执行层面并没有得到最好的执行,而像张先生一样的情况更是不胜枚举。2月23日下午,《第一财经日报》记者以房东卖房的身份来到位于普陀区的上海链家某门店,一名姓夏的中介业务人员就不停给记者介绍独家委托和速销房的优势:“我们会利用我们周围所有门店的业务员帮你找到买家,到时候安排统一的时间让买家看房,这样可以让你不用时时被打扰,而且买家一起看可以造成房少人多的现象,这个有利于卖房。”

上海链家通过自己的房源垄断能力,将房源锁定到自己手中,然后就开始哄抬房价。也有一些中介甚至将房东房屋提前购买过来,然后自己再转手加价卖掉来抬高房价。可以看到,上海房价的上涨背后除了本身的市场因素,中介也在暗中“助力”。

面对这样的情况,多名开发商人士认为,今年上半年行情还好,但是市场开始透支,担心下半年市场会出现调整。

3深圳:刚需客才是最大推手

潮汕人刘小姐发现近几年在深圳的很多亲戚、朋友通过买房投资,赚得钵满盆满,去年也通过深圳的亲戚在罗湖区果断买了一套两房物业,短短半年即升值50%左右。尝到甜头后,她又多方了解、看房,希望再买入一套。

国家统计局数据显示,2015年12月,深圳新房价格指数同比涨47.5%,二手房同比涨42.6%,楼价涨幅领跑全国。

深圳房价在过去一年的疯狂上涨为全国瞩目,到底是谁在推高深圳房价?很多人会将目标指向投资客,甚至中介,但从数量上来看,刚需客们才是最大推手。而且,深圳的刚需客买房时大多抱着投资心态,倾向于购买升值空间更大的片区。

与北京、上海、广州相比,深圳的人口密度最高、人多地少最明显。深圳土地面积约1997平方公里,大致是北京的八分之一、上海或广州的三分之一。截至2014年底,深圳市的常住人口为1078万人,与广州相当,大致是北京、上海的二分之一。

而作为一个移民城市,深圳的外来人口比例高达70%,远远高出北上广35%~40%的水平。大部分外来人口主要通过租房解决住房问题,这也直接导致深圳的住房自有率极低,只有约30%。同时,深圳人口年轻化,购房适龄人群比例比北上广更高。

《第一财经日报》记者注意到,80后逐渐成为深圳购房主力,他们在购房时会综合考虑居住和投资因素。刚在龙华买入一套新房的吴先生告诉记者,他对比几个楼盘后,在户型、环境差不多的条件下,最终以稍高的价格选择了升值空间更大的房源。

当刚需客都抱着投资心态买房时,楼市就更像是股市,价格在人们的看涨心态中水涨船高。

4纯粹的投资客

纯粹的投资客也是深圳房价高涨的重要推手。深圳链家的统计数据显示,2015年深圳投资置业占比高达26.7%,比2014年增加3.0%,更是2011年的3倍之多,其中个别月份投资超过30%,同时有不少跟风者入市期望短期获得收益,且有部分置业者充分利用金融“杠杆”进行购房。

《第一财经日报》记者了解到,越来越多的深圳人加入到众筹买房、联合炒房的队伍。在深圳已经有一套房的王小姐,近期也与几位朋友众筹买了一套房。

“众筹买房并不复杂,就是几个朋友凑齐首付,并准备好两年左右的月供资金,大家签订一个合约,以其中某一位的名义买房,约定房价上涨到某个点时抛出,获利按出资比例分成。”王小姐告诉《第一财经日报》记者,合同中还要考虑房价滞涨的因素,若到某个时间点,房价涨幅依然不高,也必须抛出。

联合炒房的极端,便是“包楼”。一位投资客告诉本报,深圳一些有实力的投资客会抱团,在看好某个新楼盘后,与开发商协商以某个价格承包下整栋楼,留着自己慢慢卖。

由于深圳限购,投资客会通过成立公司、购买“房票”等方式获取购房资格。“房票”即购房资格,过去一年,深圳“房票”的价格已从几千元上涨到了数万元。

5“面粉”奇货可居:五环外地价接近5万

如今,“面粉”卖出“面包”价的现象在一线城市比比皆是。这也折射出一个尴尬的事实:资源扎堆、机会丰富、吸引了大量人才的一线城市,“好地”已经越来越稀缺。

“黄村的地价都4万多了?真不敢相信。”2月23日,一央企开发商人士对《第一财经日报》记者感慨。

23日下午,北京土地市场迎来了春节之后的首拍,这也是2016年以来的第二宗住宅用地拍卖。虽然接近南六环,此次入市的大兴黄村地块还是获得了较高的关注度,因为竞拍现场来的都是财力雄厚的“金主”,共有9家房企或综合体,包括葛洲坝、绿地、中铁建与万科等。

在土地供给减量的北京,任何一宗位置尚可的宅地都可能拍出高价。最终,该地块以39亿元的总价,及配建15000平方米的代价为来自上海的绿地取得。经机构测算,该地块实际楼面价高达4.7万元/平方米。

4.7万元/平方米,这一楼面价在地王频出、顶豪动辄每平方米15万的北京远不算高,但放到南五环外的位置上,它便有了值得关注的理由。它创造了大兴区域住宅用地价格的新高,并且地价已超区域标杆华润某项目的售价,预计未来销售价格也将直逼10万元。这也意味着,北京居民一贯认为的价格洼地南郊,也将出现单价10万元/平方米的顶级豪宅。去年北京土地如此大热,该区域3宗住宅用地最终楼面价也不过是每平方米3万元上下的级别。

本文来源:节选自一财网

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