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楼市狂欢下正弥漫着腐尸味?

 

1都说“京沪永远涨”,当年的东京也一样!

日本几代人都被房子坑惨了,它曾让日本30年没翻身。

还记得21君以前推送的文章《日本几代人都被房子坑惨了》吗?说的就是当年日本房地产的疯狂与崩溃,看到最近中国一线城市俨然癫狂的“盛宴”,是否感觉颇有点当年日本的意味?

据说,当一个国家的房价开始高攀时,说明这个国家的经济即将盛极而衰。因为钱本身没有价值,钱只有流动起来才有价值;而当钱流动到房子这个环节时,就开始变成了钢筋混泥土,凝固了、流动不下去了。

日本就是前车之鉴,30年仍然没有翻身。

 

2日本房地产就是在这个时候崩溃的

“只有傻瓜才从自己的错误中学习。智者从他人的错误中学习。” ——俾斯麦

房地产的疯狂与崩溃,日本已经经历过了。日本的错误,值得所有人警醒。日本的前车之鉴,值得仔细研究。

数据来源:日本国家统计局;六大都市包括:东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户。

第一,在经济发展,信用扩张的大背景下,房地产可以增长很长很长时间。

根据日本国家统计局的数据,日本六大都市的地价从1955年有统计数据开始,一直上涨了36年。

知名财经评论人齐俊杰表示,日本跟我们一样,上涨的时候都是一线城市涨,东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信,日本只有一个东京,东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源,所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈,东京圈买不起了,就开始买6大城市,最后再买小城市,从涨幅上来看,甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅(有基数原因),这就是一种跟风炒作,不过潮起潮落,潮水总归要退去。

而在80年代后期,地价的上涨急剧加速,直到1991年房地产泡沫破裂。

齐俊杰指出,别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈,价格同样是暴跌。只不过跌到后来,一线城市还能止血,而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌!有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子,当年倾其所有,现在跌了一半,每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。

第二,在经济停滞,信用扩张受阻的大背景下,房地产可以低迷很长很长时间。

房地产是长周期资产,受信用周期影响,价格的变化具有长期趋势。一旦趋势形成,就会持续很长时间。自从1991年房地产泡沫破裂之后,直到24年后的今天,日本六大都市的地价仍然没有恢复。

数据来源:日本不动产研究所 JREI

对于一般人来说,住宅的价格走势才是最值得关注的。日本不动产研究所的东京住宅价格指数从1993年6月开始。可以看出,东京的住宅价格从1993年开始至少下跌了10年,之后窄幅震荡。相信可能有很多日本家庭根本没有意识到房地产的长周期属性,在这10年间不断抄底,让很大一部分辛辛苦苦获得的家庭财富被周期的力量摧毁。

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