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楼市狂欢下正弥漫着腐尸味?

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 164

1都说“京沪永远涨”,当年的东京也一样!

日本几代人都被房子坑惨了,它曾让日本30年没翻身。

还记得21君以前推送的文章《日本几代人都被房子坑惨了》吗?说的就是当年日本房地产的疯狂与崩溃,看到最近中国一线城市俨然癫狂的“盛宴”,是否感觉颇有点当年日本的意味?

据说,当一个国家的房价开始高攀时,说明这个国家的经济即将盛极而衰。因为钱本身没有价值,钱只有流动起来才有价值;而当钱流动到房子这个环节时,就开始变成了钢筋混泥土,凝固了、流动不下去了。

日本就是前车之鉴,30年仍然没有翻身。

2日本房地产就是在这个时候崩溃的

“只有傻瓜才从自己的错误中学习。智者从他人的错误中学习。” ——俾斯麦

房地产的疯狂与崩溃,日本已经经历过了。日本的错误,值得所有人警醒。日本的前车之鉴,值得仔细研究。

数据来源:日本国家统计局;六大都市包括:东京、横滨、名古屋、京都、大阪、神户。

第一,在经济发展,信用扩张的大背景下,房地产可以增长很长很长时间。

根据日本国家统计局的数据,日本六大都市的地价从1955年有统计数据开始,一直上涨了36年。

知名财经评论人齐俊杰表示,日本跟我们一样,上涨的时候都是一线城市涨,东京涨的最快最高。大概当年日本人也相信,日本只有一个东京,东京掌握着教育、医疗、金融、就业等等资源,所以东京房价不会跌。东京买不起了就买东京圈,东京圈买不起了,就开始买6大城市,最后再买小城市,从涨幅上来看,甚至6大主要城市的涨幅远远超过了东京圈和东京核心区的房价涨幅(有基数原因),这就是一种跟风炒作,不过潮起潮落,潮水总归要退去。

而在80年代后期,地价的上涨急剧加速,直到1991年房地产泡沫破裂。

齐俊杰指出,别管什么一线城市还是二线城市还是东京核心圈,价格同样是暴跌。只不过跌到后来,一线城市还能止血,而二三线城市根本就没有这个功能。现在还在跌!有个朋友家的父辈买了一套大阪的房子,当年倾其所有,现在跌了一半,每年还要交着沉重的赋税。根本卖不掉。

第二,在经济停滞,信用扩张受阻的大背景下,房地产可以低迷很长很长时间。

房地产是长周期资产,受信用周期影响,价格的变化具有长期趋势。一旦趋势形成,就会持续很长时间。自从1991年房地产泡沫破裂之后,直到24年后的今天,日本六大都市的地价仍然没有恢复。

数据来源:日本不动产研究所 JREI

对于一般人来说,住宅的价格走势才是最值得关注的。日本不动产研究所的东京住宅价格指数从1993年6月开始。可以看出,东京的住宅价格从1993年开始至少下跌了10年,之后窄幅震荡。相信可能有很多日本家庭根本没有意识到房地产的长周期属性,在这10年间不断抄底,让很大一部分辛辛苦苦获得的家庭财富被周期的力量摧毁。

日本朋友提到现在的房子,都是咬牙切齿,有一部分人彻底被房子绑架了,他们不得不继续工作,只为了房子上的负担,由于在日本开征了房产税,大约每年的房产税率是5%左右,这样算下来一套500万的房子,你每年要交的钱是25万,虽然日本人收入高,但面对这样一笔钱,也是相当的挠头。日本还规定了,房子买卖要交重税,赠与也要交税。于是日本人彻底疯了,房子完完全全的砸在了手里,再也卖不动了。

第三,周期的巨大力量不可忽视,潮涨潮落,有涨必有跌。

日本六大都市的地价从70年代翻了五倍,却在泡沫破裂后跌去了60%左右。这背后是周期的巨大力量。当年日本人也并不相信周期,相信东京等核心都市的房地产价格由于稀缺性,会一直上涨。但是,经济的规律最终打破了日本的“特殊性”。

关于房地产,日本能够告诉我们很多,但最关键的一条就是尊重周期的规律。房地产受经济周期,信用周期影响很大,而且是长周期,甚至超长周期资产。当周期上行,可以持续很长时间,一旦周期改变,则谁也无力回天。对个人和家庭来讲,十年是很长的时间,但可能只是周期中的一瞬间。而个人和家庭的财富,则可能随着周期的车轮上涨,也可能被下行周期的车轮碾碎。

3中国房价上演的正是大跌前的疯狂?

一线城市房地产市场的疯狂已经引发了业内的警觉。

易居(中国)控股有限公司执行总裁丁祖昱指出,在投机炒房推波助澜之下,购买力和房价之间已经产生明显断层,再加上资本市场利好在2016年难以重现,所以对2016年深圳房价不能预期太高,特别是部分房价上涨过快的高端项目,可能会存在一定压力。

而据一财网报道,上海中原地产一位内部人士表示:“我们认为今年的情况可能需要谨慎看待,去年上海楼市的交易量很大,已经开始透支,目前的房价由于交易标的较少仍在上涨,但如果涨到购房者不愿意接手,市场自然会回调。而且,当房价需要靠三代人的力量才能买得起的时候,购房者也会犹豫。”

中信证券地产研究团队也在报告中指出,如果2016年不出现降息,一线城市全年的楼市热度可能不如2015年,深圳等房价绝对水平和涨幅相对透支的城市,甚至可能出现下跌。

而职业投资人黄生甚至认为,此次一线楼市的疯狂的背后,是银行信贷在年初的高度井喷所导致,长期必然无法维持,之后将迎来大跌!

著名财经评论员刘晓博则认为,当我们说楼市见顶的时候,是需要有一个精准的定义的。比如,它是美元计价之下的“见顶”,还是人民币计价下的“见顶”。从中短期来看,中国中心城市的房价存在一个“美元顶”。或者说,在2016年9月30日之前,北上广深的房价很有可能在以美元计价上,创出一个高点,而且是未来几年内难以超越的。而如果以人民币计价,一线城市房价仍然有明显的上涨空间,而且在M2增速快过GDP增速5到6个百分点的大背景下,可能很难见顶。

4闻到了吗,狂欢下弥漫着楼市腐尸的味道?

以下文章来自“真叫卢俊的地产观”,仅代表作者观点。可能显得过分悲观,甚至引起部分读者不安,但保持忧患,总好过退潮的时候才知道自己正在裸泳。

日前,市场出政策了,类似关于契税减半也营业税减免的政策,又是激起各种狂欢,认为这样的政策对二三线的楼市有极大的利好。卢俊其实不是特别懂政策环节,日常出政策的时候我也不大发文字点评,但是楼典微信小窗我说:有没有感觉一点点不对?

我说:感觉到了

我说说我的一些直观想法

——如果有一样东西,鼓励大家拼命去买的好像都不会是特别好的东西,这个故事隐约在2015年的上半年股票市场上发生过——改革开放初期,所有好的稀缺的东西,比如大米,比如鸡蛋都是限购的,需要用粮票才能购买,不让买的说明是好东西——从商业逻辑上来说,针对一个目标密集性的出台政策只能说明两个问题,要么是这个东西有非常严重的问题,已经来不及中医调理必须西药针筒此后;要么是之前的政策失败了,需要用下一个政策来修补,但是不论是哪一种,都说明问题比想象中的严重。

这是我不长的文科生涯里,自己时常告诉自己日常我们容易被欺骗的逻辑思路。

为什么在今年这一刻,我突然把这三点全部想到了呢,因为我手机碎片信息化背景下经常有几个关键词在刺激我的脑袋。

所有人都看出来国家在鼓励大家买房,特别是二三线的房子。

2015年最好的楼市,恰恰是那些政府舍不得卖严格限购的北上广深。从2015年下半年开始,楼市的扶持政策秘籍到令人发指的程度。

所有这些片段都在潜意识里告诉我,是不是楼市的问题已经严重到开始腐烂败坏的程度?

我开始查找一些数据。

判断整体市场是否健康的重要数据:城市库存

这个数据是我在任志强的微博里看到的,71853万方。因为甚少关注全国市场,其实我对7万方存量的概念是没有的,所以我找了一些比对的数据

2007年到现在,中国住宅的销售量只增长了80%左右,但是市场的库存已经翻了快6倍。我们认真看一下趋势,中国的房地产市场是从2011年开始失控,库存越来越多,越来越多,而且几乎没有任何停止下来的痕迹。

我希望大家记录下2011这个时间点。然后再来对比下,2011年前后,政府对待房地产的态度又是如何。

从2009年因为四万亿的扶持事件之后,全国楼市开始冲天逆转,市场快速去化,同时价格也快速攀升。而这个时候,全国的舆论压力也到达极限,当时经常在各个媒体端看到类似这样的舆论。

任志强就是在这个时候被所有人认为是全民公敌。

所以在这个压力下,我们可以看到政府对于房地产的态度就是:控制房价,从而实现平息舆论的目的。

但是错就错在当时简单的认为房价飙升是因为炒房团的介入产生的,所以采取了限购和限贷的手段,希望能够遏制房价。

这个政策,从目前来看,是没有用的。

但是如果在那个背景下如果只有这一件事情发生的化,地产的蝴蝶效应还可以控制,不会有严重的恶化。

但是中央政府在用限购和限贷政策控制楼市的时候,地方政府却做了一件小事情:这是历年全国市场的土地出让情况,比较小,大家认真看。

从2010年开始,土地市场的供应突然增多,而且在2013年的时候到达极限。为什么会出现这种情况,我们看图片最右侧的出让金占地方本级收入的百分比,在2010年之后提升到60%以上。

换句话来说,地方政府突然发现土地市场这一块肥肉,然后在2010年开始大肆的出让土地。

所以各位看到了没,2010年开始中央控制信贷市场不让需求正常的买卖房子,然后2010年开始地方政府又大量的出让土地,导致供应越来越多,需求越来越少。

慢慢的,慢慢的,慢慢的,城市的房子库存越来越多。

一线城市有外来人口导入的帮助,城市得到了喘息,而大量的二三线城市,就在这样的背景下,风险得到最大程度的暴露。

而所有的问题暴露了之后,地方政府也好,中央政府也好,突然意识到问题比想象中的严重,赶紧采取补救措施。

——其实最有用的一招在2014年的时候就已经用了:除一线城市以外,其他城市取消限购,这个在所有人眼里最大程度激活需求的政策。

但是,很遗憾,没用

——2015年下半年出台降低首付政策,这个应该是仅次于取消限购的重磅政策了。

但是还是很遗憾,还是没用

可以说,问题真的比想象中严重。

今年过好年没多久,就马上出台了降契税政策,在我眼里已经等同于政府已经开始着急的直跺脚了,要知道降低首付的政策才出台多久啊?

我后面想想,政府还有招数么,不要说什么没用的降息降准了,没有人规定市场资金流动便多之后一定要流向房地产,资金永远比人要聪明。

也许和房地产有关的利好政策,政府还可以打出来的只有几个了

1、完全的不限贷政策+强制的商业贷款7折政策

2、个税返还甚至财政补贴

我小窗了不少业内人一个问题说:如果这两个政策用完之后是不是就完了?

他们回复都是:完了

我又跟了一句:地产完了?

差不多吧

5年前种下的恶果,不知道要花多少时间来偿还。

本文来源:21财闻汇综合自:中金在线(ID:cnfol-com)、真叫卢俊的地产观(ID:zhenjiaolujun)

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