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你把地卖完了,现在要我拆围墙?

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 138
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智谷君语

“小区拆墙”引起高度争议,舆论甚至呈现两极化的倾向,一方认为拆墙是大势所趋,越快越好,另一方担心拆墙带来安全问题、侵犯产权,恐慌之余甚至把“街区制”的理念也一并否定。

正如有观察人士所言,我们有必要分清楚三个不同维度的问题:

1.拆墙在方向上是正确还是错误?

2.拆墙的成本有多高?可操作性如何?

3.如果小区拒绝拆墙,政府有没有权力强拆?

其中最易混淆的是,有些人常常把1和3互做证据,互相否定。

文丨朱罗纪


一边强调党管媒体必须都姓党,一边号召所有小区赶紧拆围墙。搞传媒的,就是不能看到“墙”,看到就激动。

新的精神说:我国新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化,解决交通路网布局问题,促进土地节约利用。

社交媒体上有人赞,但更多是在骂。力挺者里,有人把《马丘比丘大宪章》都抬出来了,以论证这个政策是多么的伟光正、国际化。

剩下的大部分人都在骂,你把我围墙拆了,怎么解决安全问题?

1你现在讨论的,十年前就有人开始做了

煽动对一个符合国际规划理念的抵抗情绪,本质上和不加思考的支持政府的一切行为,是一样的。

必须说,这是个很复杂有争议的事情。

先附两则来自规划建筑界的专业评价:

搁到10年前,我双手赞成拆围墙。但是现在,时机错过了。不过我也不担心,反正它也没可能大面积执行。

首先说,住宅区拆围墙搞开放化,并不是一个多么先进的理论,反而是一个规划建筑界早想实现而一直没有机会实现的共识。

看到这个文件,我第一时间想到的是雅各布斯和她的那本《美国大城市的死与生》。住宅小区开放后,街道社区的场景就变成了:你在桥上看风景,看风景的人在楼上看你。全民监督,犯罪分子再也不敢犯罪了。当然,你也可以理解为:大家都去做朝阳区人民群众了。

但10多年前很多人已经开始这么说了,也有人这么做了。想一想10年前,会不会更好笑。

我记得2004年那一年,潘石屹在深圳一个论坛上说:我到国外去,那里的小区都没有围墙,也没有保安,但中国的小区都是用围墙拉起来,搞很多保安。在他心目中,没有围墙没有保安的区建设是他的向往。

早在8年前,建筑评论人李程给我发了一篇评论,就中信红树湾所在的深圳湾超级总部区域,建议政府应该小地块出让,一方面可以避免建筑尺度过大带来的不适感,一方面可以避免对海景的过分侵占。

很多年来,王石一直对广州盛行的“华南大盘”模式持续提出尖锐的质疑,认为那迟早有一天会成为“城市的毒瘤”。

依然是在2004年,万科城在设计之初,我去采访当时的万科总建肖楠,他说:我们打算按照“新都市主义”去设计一个开放式的住宅区,小区里的道路、商业和城市的衔接是开放的。你现在可以去看看万科城,有没有这样的影子。

还有这个小区的设计,招商够不够机灵?把市政道路往下沉,两块不相连的地块就变成了一个小区,中信红树湾也是这么干的,你可以等着看泰禾尖岗山那个地块会怎么设计。

现在回头看,那个时候是关于城市规划思路和社区开发争论最为激烈的时期,每个开发商都在思考。

但,最终,中国所有的城市都选择了:成片的土地开发和封闭式的住宅设计。出让的地块规模越大越好,少则10多万平方米,多则几百万平方米。所有的小区都用围墙包起来,社区,无论多大,都自成堡垒,甚至在广州、惠州,你路经过有些小区,还要经过道闸。很多开发商为此把公司的定位直接改成:城市运营商。

大块大块的土地卖出去,也开启了中国持续十多年的轰轰烈烈的造城时代,一直到今天,依然如此。包括正在进行的城市更新运动,像深圳这样的大盘早就灭绝的城市,又重新进入了大盘时代。桃源居180万平方米的规模牢牢占据了深圳10年的头把交椅,但城市更新一启动,它就成小弟了。

如今,官员们发现,土地卖完了,全部建成了房子,道路却越来越堵了,街区活力越来越弱了,城市规划调整的施展空间也越来越小了,就又来这么一发。

2现在拆围墙要比10年前更困难

这样的理念是没有任何问题的,因为城市本身就是个舶来品,只是中国人的围墙心态太重了,非要拉个围墙弄一群保安才觉得安全。但你没有意识到,一个小区、一所学校,有围墙有保安,本身就是证明了这个社会的不够安全,这是很简单的道理。

如果10年前就大胆采用了没围墙没有保安的住宅小区设计,那么,中国的城市发展也许会完全不一样。

10多年前,是中国城市化运动和房地产刚刚起步的日子,那个时候推行这样的思路,是阻力最小成本最低的。

10多年前,中国也还没有兴起一个叫做中产阶层的群体,小区拉不拉围墙设不设保安,是可以通过安全建设去引导和控制的。

10多年前,每一个政府手里都握着足够的土地以供发挥,以供尝试,也有充分的规划理论支持你去调整。

最关键是,10多年前,公众关于住宅小区的设计理念并没有形成稳定的共识,行业界——无论是规划建筑领域还是房地产领域,都在进行争论和尝试,就如同上面王石、潘石屹他们所探讨的那样,如果给到他们更多更大的支持,我们也许不会看到今天千篇一律的都是封闭式小区的面貌。

但问题是,这10多年来,所有的小区最终都是按照封闭式的思路去设计的。现在拆掉围墙,就相当于告诉一个20岁的孩子,你之前学的经济学知识都是错的,再来一遍?

这是国家发改委综合运输研究所宏观城市交通室主任程世东的权威解释,引用率很高:

我看了哭笑不得,是谁的落后的文化理念造就了今天的封闭式小区大行其道?不是民间。10年前因为担心打开小区会遇到很大阻力而止步,那么现在号召开放小区,这个阻力是会更大还是会更小?

这10年,是中国城市化和房地产运动最为高涨的时期,我们一共建了100多亿平方米的房子,全是这种封闭式的。现在你要拆围墙,相当于这10年来买了商品房的中产阶层,大部分都不同意。

3先别忙着拆围墙,把地块缩小

这种不同意,不仅仅是现实层面的担忧和不满,还包括理念的层面。

现实层面的担忧是关于安全的担忧。但这种担忧的确太“感觉化”了,都什么时代了,还指望通过一道1米多的围墙把盗贼挡在门外。

理念层面的担忧,则更多关于物权法对私权公权的界定。小区里的公共道路、绿地、游泳池等等,业主支付了公摊费用,并且为此支付了物业费用。一旦放开,这些如果在法理上得不到合理的处理,会引发业主群体的巨大不公平感。

所以,我并不担心,即便是要拆掉围墙搞开放,也不会是那些强调私密性的豪宅区,或者地块很小的住宅区,而是那些横跨了很多条市政路影响到交通效率的大盘,以及那些横亘在市政路的必经之处,比如到莱蒙水榭湾必经合正东部湾,不开放不行。

统归回到一点,与其忙着考虑拆围墙,不如先考虑怎么把地块变小吧,那是最现实的,把那些动不动就上百万甚至几百万平米的巨无霸大盘赶紧先分拆了,不然一边拆一边建,更麻烦。

本文来源:朱罗纪

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