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上海买房记:手续走完正式过户时房子已涨百万

精彩推荐 2019年3月26日 智谷趋势 187

文丨田园


“你现在轻松了,房子还没过户就赚了100万了”,这是最近朋友总拿来调侃我的话题。我所在的城市,就是在刚刚过去的2015年以超过1.4万亿的总成交金额成为全球最大房地产市场的上海。

过去一年,在我的身边,总不乏这样的神话。

中环、内环的三房,年初买进,正常手续走完正式过户时已涨100-200万的不在少数。我并没有那么幸运,赶在疯狂的年尾买票上船,以略低于市场的价格买进一套中环的大三房,春节一过,年前观望待售的房主纷纷调高售价,我的房子就出现了文首你所看到的未过户即赚百万的“假象”。

作为一名城市普通中产,我置身于这样的市场,从浑然不觉,到观望,再到愤然、焦灼,继而决断,基本代表了过去一年这个城市置换客们完整的心路历程。但即便到了现在,我们也未能言是该庆幸,还是冲动。

1跳价百万的二手房市场

在下定决心要置换一套主城区的学区三房后,我需要卖掉现有外环线外郊区的两房,一是根据上海的限购政策,非本地户籍已婚夫妇名下只能有一套住房;二是我需要以这一套的房款去充首付,我就是传说中的置换客。

在创造了7678亿元二手房成交金额的2015年上海市场,像我这样的置换客不在少数。虽然在部分房主眼中,仅握百万以内现金,再准备通过卖出和买进来实现郊区跳到市区的置换型买家,是他们最不欢迎的“下家”,是没有议价权的。

我给自己能力范围内设定的目标是700万以内的次新房,单价5万左右。这样的预算若是2015年初,在上海内环核心区域也是有找的。但到了11月,上海中心城区的房价在“330”新政后逐月攀升,我被挤出内环,实事求是地开始在中环寻找目标。

多家机构的数据显示,2015年上海一手住宅平均成交价格涨幅接近了18%,二手住宅成交均价上涨21.5%,但从中心城区来看,这个数据明显还是“被平均”的。

直到11月底开始看房后,才知道市场已超乎我所学所想。我所瞄准的区域,11月尚有600-700万的次新大三房可看,到了12月,700万以下已再难觅,再到春节前的1月,基本都在750万以上了。

这些都是挂牌价,我曾天真的以为700万的买卖怎么也有个50万左右议价空间,后来才知道市区已成“卖方市场”,诚心出售的议价空间不是没有,10万左右,不急于出售的不跳价已是良心。

在每个周末疲于看房的奔波中,从热情高涨到焦灼难安,从考虑一周再谈判到当场议价,我的生活就是一个大写的焦虑。

这期间,我有三次准备谈价确定的念头。第一次的房主是对上海老夫妇,子女已经移居海外,准备卖房养老。他在上月已涨价30万,但是给我的议价空间只有5万,后来又关门惜售,准备年后再涨。

第二次是一位港籍业主,她准备卖房去美国置业,挂出的价格略低于周边市场价,但条件是一个月内730万全款付清,作罢。

第三次彻底刷新我的认识。看房后让中介约好业主下周末敲定,业主说现在涨价50万才卖,还有好几个人在排队。又过了一周,系统显示此房涨价100万。

朋友安慰说,现在这一周一个价,你又是置换,整个周期长达半年,也许还未过户,就已经涨了百万,而且大家都不愿持有现金,换作你你卖吗?

这样的市场,没有人心态是好的。

2面粉贵过面包的土地市场

上海房价为什么在2015年突涨,而且涨势超过业主、超过开发商、超过每一个自认为了解这个行业的人的意料。

这其中,政策松动后的补涨效应是一方面,另一方面是需求被激发后,市场气氛致大部分有需求和能力的人急于买票上船,还有一些中介的推波助澜因素。但大体来看,大部分还是实打实的需求,这与2009年那波炒房潮还是有别。

也就是说,2015年的上海房地产市场是提前透支了很多需求的。

去年10月,上海高层也曾对房价喊话。称上海房价已经很高,如果不坚持调控,会削弱城市竞争力。

今年1月,上海有关部门也召开了一个内部研讨会,也给出了防范房价过快上涨的定调。

但随后接二连三的“地王”又刷新了大家的认识。

往往是一块地刚拍出,周边的二手房已闻风涨价。人们纷纷假设开发商不会亏钱,那么面粉已经贵过面包,按土地成交价,要卖单价5万才能保本,再加上若干年开发和利润,可是周边的二手房才3万。

于是在地王的轮番登场中,一些惊悚的标题也这样呈现:保本售价5万!某地进入豪宅时代!保本售价5万!某区彻底消灭4万单价!

2015年,上海成交的经营性土地建筑面积同比下降了43%,是近5年来的最低点,但成交金额却下降不大,地价上升幅度可想而知。特别是热得发烫的宅地市场,高溢价地王频出,也成为推涨房价的主要原因之一。

其实这样的市场,对于开发商来说也是一个困局。对于大部分房企来说,多年前攒下的便宜土地,已经所剩无几。如今在公开市场拿到的土地,溢价率都超过40%,几乎很难做到高利润。

楼市的分化,造成三四线城市不敢拿地,一二线城市拿地不敢。地价和建安成本已经大幅上扬,加上市场波动,汇率变化导致财务费用增加,只要市场出现小幅波动,房企未来就可能会面临微利甚至无钱可赚的境地。

也正因此,你会发现过去的一年,一线城市的地王中出现了很多联合体。而几乎每一个拿了地的开发商,目标都是做豪宅。只有不断给项目做加法,增加附加值,才能提高售价,最后结果必然导致豪宅化。

对于开发商来说,这也是个战略上正确、战术上没有选择的市场。

3一线城市的虹吸效应

如果问问这个城市的年轻人,有500万,买房还是创业?不知会有怎样的回答。

在我的周围,几乎都是举两代人之力购房,然后还要加上杠杆。那些拿着小城收入的父母,为了凑够子女在大城市的首付,拿出毕生积蓄并不惜变卖家产。

这也是为什么三四线城市库存高到难以想象,这就是“虹吸效应”最简单粗暴的解释。

什么样的城市有资格“虹吸”?就是这里有最好的大学,最好大学的毕业生能在本地找到满意的工作。放眼全国,有几个城市满足这样的需求?

大城市的房产意味着孙辈更好的教育,儿女更好的工作更多选择,意味着他们节衣缩食的荣耀,意味着一代更比一代强,三代就能大翻身。

而这一切,从大学扩招,从我们踏上这片充满魔性的土地开始,就都回不去了。

房价颠覆了人们对财富和生活的认知,又让人们前赴后继。

本文来源:21世纪经济报道

延伸阅读

一线房价:一枝独秀还是强弩之末?

当二、三四线城市还在拥抱一系列“救市”措施并经历缓慢的去库存之际,一线城市飙涨的房价显然为自己划清了界限。然而尽管诸多特殊性决定了一线城市得天独厚的优势,但是其能否强者恒强还是已是强弩之末的讨论却从未停止。

1一线城市楼市火热 深圳上海领涨

一线房价大涨是整个2015年中国楼市的最大写照,而深圳显然是这其中的大特写——和2010年底相比,2015 年末深圳房价上涨 89.0%。

由于各城市供需状况各不相同,城市间房价分化现象并不奇怪。以国家统计局最新的12月数据来看,一线城市和部分热点二线城市房价上涨较快,环比涨幅明显高于其他城市。其中深圳12月新建商品住宅价格环比上涨3.2%(前值上涨2.9%),同比上涨47.5%(前值上涨44.6%);深圳12月二手住宅价格环比上涨3.3%(前值上涨1.9%),同比上涨42.6%(前值上涨38.9%)

而除了房价飙升之外,一线城市地价飞涨趋势也并未停止。华尔街见闻此前报道,2015年在中国经济大环境放缓的背景之下,上海平均地价依然上涨了38%。

2基本面支撑未变:供给稀缺且人口不断流入

传统意义上,分析楼市往往会考虑新增土地和需求去化之间的关系。然而如今的一线城市,新房已经不是市场的主要组成部分。

首先对比一、二手房交易规模来看,新房交易的规模不仅赶不上二手房交易规模,且新房交易集中在远郊区。2012年至2015年,深圳二手房成交面积是一手房的1.47倍;北京商品房二手成交相当于一手成交的0.93倍,商品住宅二手成交面积相当于一手住宅成交面积的1.18倍。中信证券陈聪团队据此认为,即便土地交易规模有所增长,其对应一二手总需求也不会很大。

此外,具体到一线城市来看,北京等地拆迁成本高昂,上海和深圳主要城区容积率水平不低。容积率较高的核心城市,既缺乏未开发的建设用地,也缺乏城市大规模更新机会。相较于中国其他城市往往只是土地供给的“名义稀缺”,在三大一线城市的核心区域,土地供给确实是实质稀缺。即便土地供给稀缺并不确保房价必然上涨,但确实是支撑一线城市房价的长期因素。

另一个大城市的主要优势则显然在于人口净流入因素。从人口规模来看,北京和上海的确已经是全球领先的超级都市。可是,从这两个城市人口占全国人口比例来看,较国际其他大都市的相对人口仍有差距。伦敦的人口占英国全国的16%,莫斯科人口占俄罗斯全国人口的 9%,但北京和上海人口加总也只占到全国人口的不到 4%。

虽然中国总人口极为庞大,北京、上海可以容纳全国 16%的人口似乎不太可能。但是北京和上海等一线城市在中国的职能,和伦敦/莫斯科在英国/俄罗斯的职能并无太大区别。不断吸引全国人口的流入的特质也很难有变化。即便限制措施可能会延长同样人口流入的时间周期,但肯定不会降低北京和上海的吸引力。

3. 物极必反?涨速过快或带来房价回撤

尽管长期的基本面因素不会在短期出现变化,但是这并不能确保房价短期的不断上涨。类似香港这样供给不足且人口较多的城市,历史上也出现过房价大跌的情况。而从国内历史来看,触发房价调整的直接因素,往往是房价短期上涨过快。

比如2013 年之前,三四线城市供应过大的问题还并不明显,全国房地产市场仍然是整体供应不足和需求旺盛。但即便如此,2008年和2012年,市场还是出现了房价的调整。每一次房价调整之前,都有连续3年的房价上涨。因此从分项来看,即便在一线城市,如果房价上涨过快,持续时间过久,或早或晚也可能出现必要的调整。

除了价值规律本身之外,居民财富缩水或多或少也会影响到房价的变化。总体来看,经济放缓及股市下跌都是楼市的负面因素。

另外一个不确定因素则是购房者进一步加杠杆的空间小于市场预期,过去几年隐性杠杆工具盛行(首付贷),买房的首付比例在一些案例中可能是低于 20%,当然一线城市来看,这种情况相对要好一些。

4. 利率依然是避不开的话题

无论什么时候,利率变化对于楼市的影响里都是毋庸置疑的。目前,租金回报率和社会无风险利率相差不大。一旦出现基准利率的下行,一线楼市作为稳定现金流可配置资产的意义就十分明显。

按照中信证券陈聪团队的预计,如果2016年年内10年期国债的利率可以下降到 2.2%左右(假定降息幅度为0.25%,则大约需要3次降息),或至少一年期的国债利率会下降到2%以下(需要不止一次降息),一线城市房价就有明显上涨的可能性。

而从节奏上来看,如果上半年出现一次降息,一线城市楼市可能有超预期的表现。一旦房屋租金回报加上购房人的资金成本发生小幅有利变动,就很可能推动二手供给下降,需求却增加,从而推动房价上涨(三四线楼市的供给不取决于二手房的卖家,且三四线城市潜在供给极大,不存在房价明显上涨的可能性)。

当然,当社会普遍预期不会再降息时,一旦降息迟迟不能落地,就可能刺激二手供给放大,需求回落。一线楼市发展到今天,单个房屋的价值动辄500万甚至1000万以上,买家和卖家的慎重程度明显增加。尤其是在这个市场的卖家和买家对货币政策的力度存在分歧时,一旦央行的态度明确,就很可能对房价产生不小的影响。

本文来源:华尔街见闻(ID:wallstreetcn

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