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房地产调控接连放松,2019年房价要上涨了吗?

时事评论 2018年12月18日 紫竹张先生 258

房地产调控接连放松,2019年房价要上涨了吗?


最近两个月,政府对房地产的调控政策明显有所放松,主要有三点,一是对个人房贷利率的调控放松,利率上浮的幅度减少了,二是最近对房企的融资政策放松了,三是最近的高层会议居然不再提及房地产调控了。

 

个人的房贷利率下调

 

大概两个月前,几个调控政策最严的一线城市的房贷利率下调,北京首套房的利率从基准利率的1.15倍下调到基准利率的1.10倍,广州的首套利率也下调至1.10倍,深圳的从基准利率的1.20倍下调至1.15倍,也就说这几个城市的首套房贷利率的上浮幅度都在以前的基础上下调了5%。

 

一些准一线的热门城市比如杭州、南京等也出现了部分银行下调首套房贷利率的情况。

 

自从2017年开始房贷利率上浮之后,这是第一次出现集体性的下调,因此,这是可以明显说明个人房贷政策已经开始放松了,而且,这个放松,应该是趋势性的,未来一段时期内不会再上升。

 

房企的融资调控政策放松

 

然后最近,早几天,发改委发布了优质企业发债融资的标准,其中包括了房地产业。


房地产调控接连放松,2019年房价要上涨了吗?


但他这个优质房地产企业的标准很严格,要求资产总额大于1500亿,营业收入超过300亿,并且资产负债率不得超过85%。

 

事实上,前两个条件对于第一梯队的地产公司来说太容易了,真正的门槛是那个85%的资产负债率。

 

85%的资产负债率,意思就是说你用来经营企业所使用的资金,每100万里面,有85万是借来的,只有15万是自己股东投入的。

 

这个负债率,放在一般的制造业公司,早就是非常危险的高杠杠企业了,经营上稍有不慎就可能资不抵债了,所以实体制造业企业中,负债率85%的,几乎就不会有银行愿意再继续贷款给它的,一般银行贷款时考察的负债率这条线是60%,超过60%就会开始谨慎了。

 

但放在房地产行业,85%却是一个比较正常的资产负债率,因为绝大部分房地产企业的负债率都在80%以上,有不少还是达到90%的。


房地产企业之所以能够暴利,有一个关键的因素就是杠杠高,借钱投资,只要投资的项目回报率高过贷款利率,这个借来的钱产生的收益就是纯赚的。

 

正因为杠杠高,所以每次房地产调控时,一旦调控个两三年,地产项目收益率下滑,赚的钱还抵不过银行利息,入不敷出,资金链一紧张,那些小规模的地方性房企就只能破产或者被大房企收购了。

 

所以,85%负债率这条线一筛,还能筛掉一大部分头部房企,上面这个优质地产企业,我看了下,符合条件的不多,全国只有14家,里面我们大家都耳熟能详的,有万科、保利、华夏幸福、华侨城、金地、招商、华润等,而还有一批知名但却不符合条件的,有恒大、碧桂园、融创、中南置地等。

 

正因为我前面说的房企赚钱要靠借钱的原因,所以房企能否融资是它的生命线。早几周,恒大地产发美元债融资,利率高达13.75%,再加上其他发行成本,实际利率成本肯定接近15%了。但即使是这么高,他还是借了,可见现在大房企缺钱有多严重。

 

所以,这次上面能让一部分第一部队的房企重启发债,也是一个重大的放松调控的信号。

 

高层会议不再提房地产调控

 

上周的中央zheng治局会议,主要是分析研究2019年经济工作,为即将召开的中央经济工作会议奠定基调。


但是在这么一个高层的会议上,房地产调控的事却提都没用提到过,要知道早几个月前,7月底的中央zheng治局会议上,还指出要坚决遏制房价上涨,现在完全不提调控这个调调了,说明调控的形势变了,肯定是有放松了。

 

我们都知道,房价调控政策主要有3个方面,限价、限购限售、限贷,其中限贷是影响最大的手段,现在,限贷中对个人和房地产企业的贷款政策都松动了,并且高层会议也不再提及房地产调控的事了,那么问题来了,在房地产调控政策接连松动的情况下,是不是房价的拐点又来了,2019年的房价要涨了吗?

 

我的答案是否定的,不会涨。为什么这么说呢,我们先来回顾下。

 

本轮房价暴涨是从2015年下半年开始的,全国推行了商品房的去库存政策。一线城市的上涨,基本持续到2017年下半年,三线城市的上涨,大概持续到了2018年二季度。

 

2015年一开始涨的时候,是一线城市带动并且一线城市都是暴涨的,基本在一年多的时间上涨了50%到100%之间。

 

这一阶段,三四线城市的涨幅有限,没有被带动起来,然后国家看到一线城市涨得实在太疯狂了,果断在2016年国庆节开始推出了各种限购现价措施。

 

这次开始调控之后,北上深核心一线的价格基本被稳住了,然后像广州、杭州、南京、西安等准一线和二线,开始接力,补涨的补涨,暴涨的暴涨,其中很多限价的热门二线城市像南京,出现了新房和二手房严重价格倒挂的情形,新房限价不能涨,而周边的二手房是市场定价,呼呼得往上飙升。

 

对于三四线,国家一看涨幅有限,去库存的目标完不成,就推出了货币化棚改的政策,拆迁时补偿现金,拆迁户手里拿着巨额现金又去各处购房,三四线的房价马上就起来了。

 

这么一来,到了2018年上半年,基本三四线的房价,也差不多涨了50%到100%的幅度。

 

经过这一轮消化,从一线到二线到三四线,去库存的任务都完成得差不多了,而房价已经翻倍,有房的暗自庆幸,没房的叫苦连天。再涨下去,老百姓受不了不说,也容易加速刺破泡沫,形成系统性金融风险。

 

因此2018年二季度的时候,货币化棚改的政策马上转变取消,这个政策一出,三四线城市的房价马上止住了上涨势头,个别急需资金回笼的房企就开始降价。

 

到了三季度,无论是一线二线还是三四线,都已经没有上涨的城市了。核心一线虽然没有大幅下跌,但其周边的区域很多跌得惨不忍睹,特别是环京的燕郊地区,已经腰斩了。而热门的二线城市厦门已经跌去了两三成。

 

地产商碰到这种情况只能降价求生,恒大,就是前面说到发债成本接近15%的恒大,搞起了全国8.9折优惠,而碧桂园个别项目甚至可以给到7折的价格。

 

地产商大幅降价,一些刚在高位买房不久还没交房的业主就不干了,充分发挥出了“人多就有理”的无赖精神,聚集起来到售楼处打砸闹事发泄不满。

 

各地房闹此起彼伏,最终出现了一起标志性事件。厦门的万科白鹭郡楼盘,顶不住房闹业主们的压力,最终同意退款退房,最高的退款金额接近100万。

 

随后,房企里的多年老大哥,也就是万科,做了一件特别猥琐的事情,它在10月份的秋季例会上,喊出了“活下去”的口号。


这个口号,不是喊给员工看的,也不是喊给老百姓看的,而是喊给上面的看的,意思是,你再不救,我就快死了,我行业龙头都死了,其他房企你们看着办。

 

苦情戏果然奏效,我前面一开始说的3个放松调控的迹象,都是从10月份开始的,而对万科最直接的利好,是融资政策的放松,郁亮可以安心过个好年了。

 

那么,既然调控都接二连三放松了,为什么我又敢说房价在19年不会涨呢?

 

首先,政府的调控模式已经改变了。过去十几年来,我们的房价一直遵循这个模式,就是:暴涨必调——调久必横——横久必跌——见跌必救——一救就涨,这其中最重要的特点就是,每次跌的稍微深一点或者横盘久一点,政府就会大力度放开政策,从而迎来一轮暴涨的地产大牛市,涨一年就是翻倍。

 

而这一届的全局把控力和执行力,是达到了前所未有的高度,早就想改变这个模式了,其对地产的调控模式,已经不像以前那样大开大合,强调的是政策的延续性和稳定性。

 

7月底的zheng治局会议已经明确指出,要下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

 

所以,这才刚刚过去不到5个月,不可能基本政策就马上转向,最近的政策放松,只是一个微调,是对各地三季度以来一些区域性下跌和房闹事件的一个对策,以免调控过度收紧造成整体性下跌。

 

然后,我们应该看到,现在政府绝对没有任何让房价涨的动力。

 

我们都知道,2015年开始,房地产去库存压力最大的区域,就是三四线城市,很多城市的房子库存数量已经达到了让过去峰值的两三倍,而国家推动货币化棚改的目的就为了给三四线城市去库存,现在这些三四线城市的库存已经大大降低,只剩可以销售几个月的存量了。


现在库存才刚刚去完,所以,对于三四线城市,国家是肯定没有任何动力让房价上涨的。

 

而对于一二线城市,特别是一线城市,房价已经高得畸形了。如果继续让房价涨上去,不但会继续从实体经济吸血,影响国家的整体经济方针,而且还可能直接诱发崩盘的风险,因为历史上任何崩盘都是在价格高到让人难以置信时发生的。

 

一线城市的租售比,2年前大概是60到70倍,也就是年租金率大概1.5%到2%的水平,你买一套房子,如果一直持有靠租金收益,需要60年到70年回本。


虽然实际上你不会一直持有指望靠租金来回本,而是指望靠房价上涨来赚钱,但租售比是衡量房价泡沫的一个简单粗暴却非常有效的指标。

 

最近两年,北上深的房租,上涨了20%到30%左右,而房价没怎么大变,所以租售比降低了,大概50到60倍,仍然是很高的一个指标。

 

所以,在这样的情况下,对于一线城市,虽然已经盘整了两年,但政府还是没有动力去让它上涨的,也不敢随便让它上涨。

 

我们再来看看土地价格方面。由于楼市的严格调控,它的效应已传导至土地市场,住房销售市场遇冷让高价拿地的开发商“套牢”,所以房企已经不敢随便拿地了,更加不敢随便高价拿地,早两年层出不穷的地王新闻在现在已经绝迹。

 

去年年初,中海地产以总价51亿,溢价率超过71%拍到了松江的三幅宅地,创出了上海远郊区域的新高,但近期,这块地所建的项目“中海九峯里”推出的500多套房源却几乎无人问津,在这样的情况下,房企的拿地热情减退,拿地成本也将下降。




而过去十几年,都是地价的不断上涨传导至新房房价,新房房价刺激了地产商的拿地价,构成了房价和地价的互相循环影响。现在,地价的不断下行,也必将促使未来一两年房价的稳定。

 

所以,从地价方面来看,2019年房价也没有上涨的理由。

 

政府没有让房价上涨的动力,当然也没有让房价下跌的动力,所以,政府在明年的调控目标,就是横盘。

 

能横着不动是最理想的,但实际上不可能完全横着不动,所以政府提出了“因城施政”的方针,这四个字看起来笼统,其实包含的意思很简单,就是政策根据各个城市的涨跌来定,如果涨了,就收紧调控,如果跌了,就放松一点调控,这样一来,全国总体的房价,有涨有跌,但是涨跌有序,能够保持一个动态的稳定,不会出现集体性暴涨和集体性暴跌。

 

我们现在的经济总体走势,按照主流的说法,是在走L型,我认为,房价在2019年也会走L性,就是平着走。

 

再横盘个两三年,等租金继续上涨了,租售比降低了,工资水平上涨了,房价收入比降低了,这个时候泡沫就消化掉一部分了。简单地说,就是以时间换空间,消除泡沫的风险。

 

那么,在这样一个大背景下,我们是该买房、卖房还是观望呢?这个因人而异、因城而异,我简单做了个总结。

 

如果你是已经持有多套房子投资,并且杠杠很大,房贷压力大的,那你得先卖掉一部分降低杠杠,抵御风险,这样未来两年你晚上睡觉时会踏实点。

 

如果你是投资买房而且杠杠低、有资金实力的土豪,恭喜你,可以在一线城市的核心区域精挑细选,发现有笋盘的机会就可以买,至于三四线的房子,现在这个点就别碰了,等后面下跌了再说。

 

如果你是已经有了首套房现在想换大房改善需求的,在三四线城市的可以再观望下,在一线城市的可以备足现金准备随时进场,碰到有业主急着脱手打折的好机会就下手。

 

至于还没上车需要买首套作为婚房的,这是正真的刚需啊,时间上没有太多的选择余地,目前不是最好的时机,但也不是最差的时机,最差的时机是在房价持续暴涨看不到终点的时候,你今天准备好的首付明天就发现不够了,而现在,是买方市场,你可以做好预算,货比三家精挑细选,选个美滋滋的好洞房。

 

今天这篇文章,要是你读懂了,一字千金。不信,一年后来看。


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