房地产税落地?等到2020年吧

◎ 文︱张宏伟、王岚锦

据媒体报道,最快到2016年,房地产税立法落地,2017年正式实施。届时拥有多套商品房的普通人,恐怕就要发愁手中的房产如何交税了。加之在去年底由国土部牵头的不动产登记的启动,人们似乎看到了房地产税慢慢走来的影像。这对引爆社会槽点的“房姐”“房叔”来说或是最“大快人心”的管制。

2016年地产税难实施

房地产税的正式开征至少需要两个基本条件:不动产统一登记制度和房地产税立法。

首先,不动产登记。按照官方国土部的总体计划:2014年建立统一登记的基础性制度,2015年推进统一登记制度的实施过渡,2016年全面实施,2018年前,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成。

其中重要之处是“各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享”。因此不动产登记其实就是全国个人住房信息登记联网。

在2013年全国“两会”上,住建部副部长齐骥公开表示,40个城市的住房信息联网工作已经完成(最新媒体报道称60个城市已联网)。下一阶段的目标是,同时实现500个城市联网。但目前看来难度较大,可能需要更久的时间。

从个人住房信息系统与住建部联网的作用和目的角度来看,房地产税、交易环节的增值税等税费调控手段的试点及扩围需要家庭房产的详细数据做为依托,因此,个人住房信息联网是以税费为主的调控手段开展的必要条件。但尚需三年。

不动产登记真的能反腐吗?

2014年房地产税的立法工作已经由全国人大常委会牵头启动,但据贾康(微博)2014年透露,对于房地产税立法,虽然全国人大已经有明确表态,但现在为止还没有听到房产税进入立法程序的消息。因此在立法先行的情况下,房地产税立法在2014年并未有动作,2015年进入立法程序,如果2016年能够完成立法,2017年房地产税便有了全面实施的法律依据。

但不动产登记能否让“反腐”众望所归,“一竿子插到底”?去年底中国政府网公布了《不动产登记暂行条例》。虽然《条例》比预期晚了几个月,但还是露出了真面目。

《条例》对“以人查房”的范围做了严格限制,规定,只有权利人、利害关系人、有关国家机关可以依法查询、复制不动产登记资料,但《条例》并未明确界定“利害关系人”范围。且不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。

因此“以人查房”仅仅实现在权利人、利害关系人和有关国家机关中间,公开范围并未及社会所期。而且《条例》实施细则对利害关系人的界定是“因不动产交易、交换、赠与等涉及的利害关系人”。相比国内,国外对于“利害关系人”的界定范围较为宽泛,记者出于调查采访需求、学者出于学术研究需求,都可被界定为利害关系人。

细则同时规定“社会公众可以查询不动产登记簿记载的自然状况部分信息”。而所谓的“自然状况部分信息”,仅是指不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途,等等。如果只是查询自然状况,对于查询者来说没有实质意义。

所以不动产登记也未必能助“反腐”一臂之力。

房地产税预计5年后落地

既然房地产税并不能如中央所期在明年就落地,那何时能推开?我们认为要等到2020年,甚至要之后的两三年了。

按照官方口径,不动产登记信息管理基础平台投入运行,不动产统一登记体系基本形成是在2018年前完成。因此房地产税最早也要等到2018年后。鉴于工作难度、利益博弈等前车之鉴,不动产登记体系和房地产税立法两项工作有可能会延后2-3年。

同时,据同策咨询研究部研究,2020年左右中国城镇居民家庭住房户均套数将达到1.1套,这意味着中国房地产市场供求已基本平衡,楼市增量房增速将递减,房地产市场将进入存量房时代,地方政府再依靠土地财政收入过日子就会显得难上加难。

此时,如果房地产税正式推出,将逐步完善作为楼市长效调控机制三大体系(土地、财税和金融)之一的财税政策与措施,未来将实现以税费手段调节房地产市场需求结构,坚持“去投资化”,防止市场供应偏大,未来房地产市场将回归以自住属性为主,楼市也将在“白银时代”回归到一个相对健康的发展轨道。

本文来源:腾讯财经

作者:腾讯财经智库成员,同策咨询研究部总监 张宏伟;腾讯财经智库成员 王岚锦


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