人口结构突变致房价走弱 未来中国更像香港、俄罗斯还是日本?

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◎ 上海金融与法律研究院研究员︱傅蔚冈

2014年4月以来,从中央到地方都相继出台了一系列房地产市场救市措施,尽管近期市场成交也趋于活跃,但这并未能改变房价已连续7个月下跌的现实。国家统计局于12月18日公布了《2014年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,数据显示全国70个大中城市在售一手房中,与上月相比,价格下降的城市有67个,持平的城市有3个;与去年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有68个,上涨的城市有2个。

如果说价格还不能反映市场的变动,那么销售量的变化则更加剧烈。2014年1-11月份,商品房销售面积101717万平方米,同比下降8.2%,降幅比1-10月份扩大0.4个百分点。其中,住宅销售面积下降10.0%,商品房销售额64481亿元,下降7.8%。在这个市场节点,很多人还在持观望态度,认为随着政策面的改善,房地产市场还会大有作为。不过我的朋友艾经纬则以翔实的数据指出,中国房市的大衰退可能正在面临。他的主要依据是,中国购房适龄人口达到峰值。

在《房市大衰退:33年房市变迁大推演》一书中,艾经纬指出,“就房地产市场而言,人口结构这个中长期因素当前正处于一个量变向质变的关键时点”。具体的论证是这样的,能够购买房子的适龄人群——主要是15岁-64岁的劳动年龄人口,他们在2012年就已经到达顶峰,现在已经开始负增长,这是2010年第六次人口普查显示的数据。该数据同时显示,25-49岁的购房适龄人口在2010年约为5.47亿人,在2015年会达到5.68亿人口峰值,但从2018年开始加速下滑,到2020年、2025年分别下降到约为5.43亿人、5亿人。由于城镇购房适龄人口减少,这意味着房地产的总需求减少,在总供给不变的情况下如果需求减少自然会引起价格下降。

事实上,适龄购房人群变化会引发房地产市场变迁这个观点并非新颖,早在2013年,中金公司房地产研究员宁静鞭就曾经做过类似判断。不过宁静鞭与艾经纬不同的是,他并不认为房地产市场会出现艾经纬所说的“衰退格局”,而是说“中国房地产市场将出现结构性差异,即一二线城市依然具备强大需求吸附力,三线城市由于人口不断迁徙,本地需求将逐步饱和”,这就是通常所说的楼市结构分化。

那么,中国楼市到底是结构分化还是大衰退?在下这个判断之间,我们不妨先看看其他国家或者地区。

先是香港。根据香港特区统计处于2012年2月公布的2011年人口普查结果,截至2011年6月底,香港人口年龄中位数由2001年的36.7岁升至2011年的41.7岁,换句话说,香港的老龄化越来越严重,那么,这么严重的老龄化有没有带来房价的衰退呢?从统计数据来看,根本就看不出有“衰退”的趋势。当然,读者也许会反驳,香港的证明力实在太弱了,因为它只是一个城市,并不能够证明内地今后也会如此。同时还需要指出的是,尽管香港的人口结构越来越老龄化,但劳动人口则是由2001年的343万增加到2011年的370万。既然劳动力人口在增加,那么香港的例子就更加不具有说服力了。

好,既然香港不具备说服力,那我们看另外一个地方,俄罗斯。自从苏联解体之后,俄罗斯的人口一直在减少,1991年人口为148,689,000人,到2014年1月则为143,700,000人。在这段时间,俄罗斯的人口老龄化愈发严重。但是俄罗斯的房地产并未因此而陷入所谓的衰退,在莫斯科和圣彼得堡这样的大城市房价一直在持续上涨。2013年有媒体报道,莫斯科平均房价在1991年苏联解体之后的20年里上涨了77倍,一套使用面积66平米左右的单元房,总价从5000美元涨至39万美元。如果以美元计价,1991年前后,莫斯科的平均房价为每平方米75美元,2011年底约为5902美元(2013年5月的均价是5300美元)。莫斯科的房价,大概是柏林的两倍。

为什么总人口下降还会导致房价上涨?这听起来似乎有点不可思议,但现实就是如此。主要原因是,原本分布于远东和西伯利亚地区的俄罗斯人大批向西流动。据统计,在最近10年时间里,北极地区人口下降了40%以上,西伯利亚地区已有1.1万个村庄和290个城市消失。这些人都到哪里去了?到了欧洲,集中在莫斯科和圣彼得堡等几个城市。莫斯科以2510平方公里的面积,支撑起了全国总人口的10%,达到1150万。而圣彼得堡则以1439平方公里的面积拥有超过500万人口。

那么,中国今后到底是像俄罗斯还是像日本或者德国?在我看来,更大的可能是像俄罗斯,而不是日本、德国。我们不妨以前段时间媒体报道的东北社保危机为例。东三省的养老金为何会入不敷出?很重要一个原因就是人口在减少。那么,这些人到哪里去了?到了更适合居住和就业的东南部地区,还有像北上广深等一线城市。当地城市因为有着巨额的人口流入,同时伴随着严格的耕地保护举措,这些城市的房地产价格很难有暴跌的空间。

事实上,从今年开始,很多房地产开发商已经注意到了这个现象。重回一线城市已经成为主流。就在2014年12月24日,上海直面黄浦江的32号纯住宅地块以一个震撼全场的价格——65832元/每平米的价格被格力夺下。这个价格和拍卖场面远远超过了市场预期,据市场人士分析,对应保本售价达到9万每平米。

中国的房市到底更像是日本化还是俄罗斯化?大家不妨自己寻找答案。

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