未来全球世界城市房地产市场发展趋势

香港租住成本全球最高

据报告统计,香港高端住宅超过4000美元每平方英尺为迪拜四倍,新加坡两倍多,香港房价全球最高。上海主流住宅价格明显低于全球城市标准(400美元每平方米),优质住宅价格则与东京、纽约相当 (1500美元每平方英尺)。  

但报告预测,到2020年,香港租住成本或会降至全球第二。伴随房地产成本缩减、港币走弱,国际竞争力增强,太平山(Victoria Peak)一处物业近来报出历史高价,为22,600美元每平方英尺,但整体而言,香港高端住宅市场在2014年上半年呈下行走势,价格跌幅为2.7%。同期主流住宅均价上涨8.5%,预计涨势持续。

如第一太平戴维斯所分析,如果中国大陆进一步开放经济,香港或许不再是中国大陆通向世界的桥梁。目前,香港的主导经济产业包括金融服务业、旅游业、贸易与物流以及专业服务业,有必要在此基础上推进经济产业多元化。

伦敦将取代香港成为居住成本最高的城市,“亚洲风格”房产将会兴起

报告中预测在2020年,以经济复苏为核心的伦敦将排名第一。伦敦房地产市场作为“投资避风港”的名声耳熟能详,其住宅与商业资产吸引了大量寻求资本升值或财富保值的投资者。

然而据第一太平戴维斯分析,伦敦高端住宅市场较为饱和,租金上涨亦给经济承受力施压,加之跨城铁路将使更多地区与市中心连接,投资者或会将目光转向收益率更高的大伦敦市二级地段。

而目前,亚洲买家出于储藏财富、子女留学、追求海外生活方式等需求进入海外房地产投资市场,也有一些买家主要寻找与自己在本国购置房产相似的房源,而这类需求正使部分世界城市的市场发生改观,伦敦市场尤为典型。

在伦敦乃至英国市场,本地居民多数会选择二手房,如果经济条件允许,则会买单门独院而非公寓单元。他们还可能会选择在伦敦外围买房,开始通勤生活。相比之下,中国买家则对高层公寓兴趣浓厚。目前,万达伦敦ONE、绿地伦敦兰姆公馆、绿地韩国济州岛、碧桂园金海湾等项目在中国投资者中的热销也印证了这一趋势。

随着以绿地、碧桂园、万达、万科等龙头企业为代表的中国资本进入海外房地产市场开发投资,我们不难想象,未来全球房地产市场将会形成一股“亚洲风格”。

上海房价开启“减速扩张”时代

报告预测,到2020年,上海房价将在全球世界级城市中位列第十。报告认为,上海已经设立自由贸易区,作为若干社会与经济改革的试验点。改革落实进程缓慢,长期如何发展的问题也仍待解决。经济增长依赖于施工建设,因此建设活动的减少是一个不利因素。长期来看,随着建设规模的缩小,经济扩张速度也会变慢。

在某种程度上,上海与其他世界城市有不少相似之处,即在经历大幅增长后进入停涨期。这一现象在投资市场尤其明显,超高净值人士正将大量财富投向房地产领域。从国际角度来看,这些城市房价的上涨空间非常有限。第一太平戴维斯认为很多国家、很多城市都陆续进入了这样一种缓停状态。简言之,很多国际城市都经历了高速增长,尤其是在国际投资比重较大的优质房产领域,且买家中不乏超高净值人士。这种投资行为还在持续,但规模不及前五年。这些经历了大幅增长的市场陆续呈现出放缓迹象。一些城市如纽约,可能还有些许上升空间,而上海目前正经历调整期。

此外,报告指出,中国中央政府正着手将相当部分的决策权力下放给地方政府。预计随着中国经济改革试水的推进,权力下放的做法将更加深入。

欧美市场依旧是2015年投资重点

世界城市对海外买家的最大吸引力在于所购房产能够吸引大量居住者。当地的房地产市场面临着广大的居住需求。其衡量指标就是租金增长速率,从中可看出一座城市的基本需求。重要世界城市之间有一点共性,它们通常没有足够的土地开 发住宅来满足不断增长的人口的居住需求。这也是伦敦房地产市场的主要驱动力,价格不断被推高。从投资角度来说,这是一大利好。投资者需要谨慎的是,资产价格水平与租金水平是两个完全不同的概念。也就是说,如果收益率下降过低,这是很强的市场信号,说明后期价格的上涨空间有限。

在众多世界热门房地产投资城市中,第一太平戴维斯世界研究团队负责人Yolande Barnes预测,欧美市场仍然是2015年房地产投资重地。

“美国城市将是2015年亚洲投资者的主要目的地。纽约是众多海外买家的首选置业城市,但当地合作公寓制度的存在使买房变得非常困难。因此迈阿密、洛杉矶、旧金山、芝加哥等城市应该能吸引越来越多的投资。欧洲国家主要城市也具有良好的投资前景,从目前来看,柏林、米兰等都是不错的置业选择”。

本文来源:博鳌观察(boaoreview)


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