房地产调整停不下来

◎ 国家行政学院决策咨询部 | 王小广

房地产今年是调整的第一年,它不可能停下来。

可能大家对房地产的变化也很困惑,为什么困惑呢?因为许多人编制了各种房价上涨的理由,比如,现在要加快城镇化,去年中央还召开了一个推进新型城镇化的中央工作会议,房价肯定有一个重要支撑。比如,刚需多的是,那么多农民没有房子,城市里也还有许多人没有房子;同时,土地紧张,这就是他们编的理由。我在2005年的时候写了《揭穿房地产业发展十大谎言》,这十大谎言一直是存在的,其实,这些都不是房价上涨的原因。

那什么是导致房价上涨的原因?通过十多年的研究,我的结论是两个因素决定了房价的上涨,最重要的因素是货币。大量超额的货币持续十多年,朱镕基时代,因为经济不好,开始了刺激;温家宝任总理的十年没有一天不是处于刺激中,政策上长期宽松,长期的货币流动性过剩推动了房价上涨,这是最核心的因素。

货币推动房价的条件是什么?就是在制定房地产政策和制度上存在缺陷。当年房改的时候有一个严重错误,为了把房地产培养成增长点,出台了很多政策。1998年那一年房改,第一次搞按揭贷款,建设银行一年按揭贷款200亿。但是整个房改政策设计的时候,忘了一个事,安了一个巨型的发动机,但是忘了装刹车装置,这就是没有税收。就像一个跑车,其他的功能都有,发动机很强大,常规情况下运行是稳定的,但是要是遇到了危险的时候没有办法踩刹车。所以,制度设计上就是鼓励大家投机,房地产投机没有成本,不交税。大量的过剩的货币和强烈投机的愿望一结合以后就不可控了,就失控,就导致了今天房价达到最高点。

去年房价为什么涨?今年房价为什么跌?去年房价涨的原因同样是货币,因为在2012年的时候,当时政府又把稳增长放在首位,经济增长从9.3%降到7.8%,经济降这么多的时候新增的信贷却大量增加,多增了7000亿,这多出的钱必然会推动房地产泡沫增长。同时,那时大家都看好2013年,猜测新一届政府上任以后三把火,所以大家都预测中国经济会回升,看好房地产,海外资金也借机大量流入,银行更多的放贷,“国五条”的点火,最后导致了2013年房地产交易量的暴涨,一些城市如北京房价的再次井喷。这个井喷也是今年房地产调整的一个重要因素。来看看数据,去年房地产销售面积增长速度是17.3%,17.3%相当于2010年、2011年、2012年三年增长的总和。也就是按照中国城镇化的速度,按照当下人口增长很慢的情况,加上改善的需求,一年实际上消费的房子增速也就是5%,5%不会导致房价猛涨。过去三年住房需求增长是与人们的住房需要是一致的,所以房价涨得不多。去年一年涨的是三年累计的量,这个增长肯定是过多了。所以今年房地产调整的第一个因素就是对去年过度放量的一种校正;今年只是消化去年过度放大的需求,因为我们去年增长17.3%,现在跌了10%,实际上还不到位。

到了2015年、2016年、2017年未来几年的时间要校正整个十年的泡沫。明年、后年、大后年这三年会是房地产调整压力最大的。因为要消化前面十多年的泡沫。

中国房地产调整因素有三个:紧、高、剩。

第一,金融政策趋紧。过去是货币政策长期宽松,现在正常化了。房地产就受不了了,房地产泡沫主要是来自于过剩的流动性推动,要是趋于正常化了它就无法泡沫化了,狐狸尾巴就显出来。第二,房价过高;第三,大量房子过剩。这里就不展开了。主要讲讲金融的情况。

金融的情况是什么呢?现在我们要好好理解新一届政府关于宏观经济政策,特别是货币政策的态度。很多人不适应这个。去年经济下行,投资、出口都不稳定,房地产往上涨。许多人都认为新一届政府会采取刺激政策,降低存款准备金率,搞四万亿2.0版本,降息等等。其实,新政府想没想过这些举措?根本没想过。但是市场在想,在希望。去年四月份一季度的数据出来之后,政策没出,快二季度数据还不太好的时候,政策也没出。6月份钱荒也是因为政策老不出来,银行本以为央行或者国务院会降低存款准备金0.5个点,便把这部分钱先放出去,结果六月底了预期的政策没兑现,但钱已放出去了,要中期结账,没钱交,到市场拆借,把短期利率猛抬高,因此出现了钱荒,这实际就是对政策的误判。期望新一届政府和上一届政府行为是一样的。有的人说谁当总理谁都要这样,结果不是这样,大家都傻了。

新一届政府出政策时就没想过放松货币这个事,或者讲根本不愿意这么做,首先就把过去的老方法排除了。经济学家黄益平讲克强经济学的三个特点是:不刺激、去杠杆、结构改革。这个解读是对的,不刺激是克强经济学的典型特征。

没有宽松货币政策的支持,房地产泡沫肯定就会破。这是从宏观看。那从微观的资金看呢,房地产更是不得不调整,因为钱不再快速向房地产流动,而是出现了转向,房地产因没有资金的强有力支撑,“拐点”由此引发,且是长期“拐点”,没有回头的可能。

去年房地产投资增长19.8%,但是流入房地产的资金增长速度是26.5%,资金增长比投资增长高出6.7个百分点,房价当然会涨,资金推动嘛!只要是流入房地产的资金增长速度高于投资的增长速度,房价就要涨,相反就是跌,这个100%准,没有一次会错。我反对房地产泡沫,但是,它的实际情况我还是尊重的,房地产涨我就讲涨,房价跌我就讲跌,但是我一直反对涨,反对房地产泡沫。

实际上到了去年四季度以后就变了,到今年一季度的时候房地产市场明显缺钱,玩不下去了。一季度,房地产投资增长16.8%,房地产资金增长只有6.6%,肯定跌啊。现在资金更少,前几天公布的1-3季度流入房地产资金的增速2.4%,上个月2.7%,现在还在跌,今年流入房地产资金增长的速度不到3%,去年流入房地产的资金是12.2万亿,今年新增3%都不到,就是今年流入房地产新增资金量将不超3000亿,缺钱缺得厉害。去年是相反,去年房地产增量资金就达到2.5万亿,现在今年连零头都没有。其他因素没有变,资金是决定房价上涨的根本因素。

这样的趋势将会是一个常态,新一届政府会让货币政策保持常态,而且经济增长的合理区间可以调整,所以不可能出台扩张性的货币政策,这是肯定的。房地产进入调整期以后,地方政府也出台政策,限购取消了,现在基本上只剩下北上广深,其他全部取消,就算北上广深取消了,只能起一个抵销作用,缓冲一下,还会继续往下跌,因为没有流动性过剩这一因素支撑,而且资金流也发生了“逆转”。这还不算价格高、供给过剩的因素,光货币的因素房地产就受不了。这是房地产调整的根本原因,调整趋势形成以后绝对不可能是一年两年结束的。房价涨了十多年,调整一定是五年以上,未来房地产整个“十三五”都没戏,可能“十三五”后期能企稳,调整到位。有可能会出现日本、台湾、香港那样的情况,有时暴跌,但更多的时候是阴跌,像退潮的浪一样,退二进一。

房地产调整幅度没有办法预测,有可能高有可能低,根据预测按照北京价格掉一半没有问题,但有可能不到一半,理论预计降一半,降了30%不降了也可能,降了70%、60%也有可能。只能说纯粹泡沫来讲至少跌一半。当然有办法可以算出房子到底值多少钱,很容易算,北京的房价平均价值两万块钱。但是这个最后结果是什么不好说,这个趋势肯定把泡沫逐步挤掉。

五大现象说明再也没有第四次买房投资的机会了

为了加深大家对房地产调整的影响,我想讲最近两年房地产的五个方面的表现。第一,去年的上涨和今年的调整没有政策的推动,也就是说跟政策调控无关。房价涨政府没管,跌政府(我是指中央政府,没有直接出台刺激房地产的政策)也没管,也就是说房地产调整是自然发生的,跟宏观调控政策无关,这是跟过去几次调整不同的地方,所以要区别这次调整到底是个什么性质。2011年底2012年初步的调整跟前期2010年出台“国十条”,2011年出限购限贷和政策有关;2008年调整也和2007年货币紧缩有关,但这一次调整跟政策无关。这说明了这次调整是内生的调整。

第二,房地产一共涨了十多年,这一波涨得最少,时间持续最短。北京涨了50%,全国大部分地区没涨。一波一波涨,最后一波是最没劲的。没力了,因为没有推力也没有抑制力,一年就结束了。过去每次上涨都是持续很多年的,像第一轮从2002年开始一直涨到2007年,2008年开始调,遇到危机,2009年政策救市成功了,上涨持续到2011年,持续了三年,这次是一年就完了,动力明显递减。这是事实。

第三,今年的下跌和去年的上涨都集中在发达地区,北上广深,特别是长三角地区。这就打破了许多人去年的分析,很多专家说从去年开始房地产出现分化现象,就是三四线、四五线的房价不涨了,产能过剩;二三线城市放慢了,但是一线城市暴涨,形成一种分化,而且认为这种分化是长期的。我认为这样的判断肯定不对。这说明没有钱,没有钱才选择最好的,大家期盼最高的地方,为什么一线城市涨其他不涨?尽管去年资金还充裕,但实际上只能推高少数地方的泡沫。所以,这个预测肯定是错误的,因为以后泡沫跌得最多的就是一线的,成交量也是这样的,今年明显就证实了我这个观点。北京现在房价成交量跌了近40%,二手房跌了成交量50%,浙江是跌20%,跌得最多的就是一线或二线的省份或城市。中西部的反而跌得最少,成交量跌的少,价格也跌得少。它是产能过剩,现在调整最大的压力是来自于一线,来自于大家特别看好的地方,所以它前期暴涨现在开始出现一个暴跌,北京房价到底跌多少,我调查了一下,今年至少跌了20%。有的人不承认,就说我们家附近的新开楼盘琨御府吧,早期去询价的时候要卖9万,现在开盘基本是7万,这两万就跌价,怎么说没跌呢?二手房也一样,过去五万的现在四万,过去四万的现在变成三万多一点,还卖不掉。现在跌的主要的压力来自于一线的城市,所以分化长期化的观点是完全不对的。

第四,我通过调查和交流,发现去年北京成交量最多的是1万元的房子,这是边际市场的最后的疯狂。即边际市场被启动,就像股市上的垃圾股,整个牛市进入尾声以后,高价股不断推高,最后人们哄抢垃圾股,垃圾股升天。所以去年北京成交的都是五环六环边上的房子,那些人都是边际人,就是没有能力的人。就是想投机,他觉得涨了就卖了。所以,边际市场和边际的需求者进入这个市场。当时二环的价格、三环的价格叫标价,顺义、大兴等六环边上从六千涨到一万,涨了50%,三环的价格是三万,就标价五万,二环过去四万多就标六万,这是标价,不是真的价格,它是参考最低的边际价格来的。垃圾股升天就说明牛市到了要结束的尾声。

第五,这一次房价上涨没有二手房的支撑,卖的都是一手房,且是边际市场的疯狂,实际成交的房价并不高。二手房不活跃,涨不活跃,但跌得很快,今年成交量跌50%。涨时没有成交量,说明市场没有联动效应,一二级市场脱节。上两轮房价的上涨可以持续较长时间,它是靠一手房涨得好,二手房马上接上,形成一种循环而形成的。

从以上五个表象来讲,房地产再也回不了头了。现在网上说还有第四次买房机会,没有了,再也没有了。

那大家会想,以后这钱怎么办?我说问问大家,今年利好不多,利空很多,但股市为什么不跌?这完全可以从资金流的流向得到解释。我曾经做过中国流动性的分析,每年都可以计算出货币过剩流动性。过去是个什么情况呢?流动性的93%都去了房地产;去年房地产的总盘子是12.2万亿,当年的资金增长速度是26.5%,实际上增长是2.5、2.6万亿,这2.6万亿按照90%都是流入到房地产的话,当然,会推动房价不断上涨。现在货币政策尽管是趋紧的、正常化的,M2增长13%左右,相对于经济增长的需求,流动性还是偏多的,它一定会找出路。我们每年仍新加2-3万亿剩余流动性,过去大多流入房市,现在不流了,今年房市新增资金不到3000亿,那么还有很多的钱要找出路。很明显,大部分资金在观察,其中有一部分开始流入股市,推动股市上涨。为什么股市能够在经济不好的时候没有跌破2000点,很重要的原因就是有这个钱在支撑,所以我想可能从今年开始,明年会加强这个趋势,股市的推动力将加强。从这个角度看,房市是不能碰了,要减少房市的投资投机。而股市是一个新的选择。有可能造就一个大牛市。

本文系作者在中欧同学毕业班班庆

的一次内部演讲,原载财经网。


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