房价泡沫轮回时点在2015年

◎ 文 | 艾经纬

房价上涨的原因在于房价上涨,这就好比拔着自己的头发离开地面一样荒诞,但无论从现实中观察,还是从模型检验中推论,这个结论并不算离经叛道。资产价格的轨迹,既类似于布朗运动,也犹如在混沌世界中。

中国房价的莫比乌斯怪圈

一只蚂蚁,爬上一个圆环,无休止地爬行,发现怎么也爬不出这个圆环。这是为什么?因为这只圆环只有一面,而且起点也是终点。

这怎么可能?无论自然界还是人类社会,都存在两面性,为什么这个圆环只有一面,难道不在地球?

它在地球,在自然界,也在人类社会,更不是魔术。来,我们动手试一试,把一张窄纸条扭转180°,再把两头粘接起来,是不是只有一面?如果看不出,就想象出一只虫子或者用手指沿着纸条面爬行,是不是可以爬遍整个曲面而不必跨过它的边缘?

初始看似很神奇,但动手又发现很简单,这是150多年前德国数学家莫比乌斯绞尽脑汁苦无果,却在玉米地中灵光一闪的发现,因而被称为“莫比乌斯怪圈”。

莫比乌斯怪圈

中国的房地产泡沫就犹如一个莫比乌斯怪圈,当我从房价上涨这一起点去探究中国房地产市场35年来的运行轨迹,以及试图研判未来趋势之时,惊讶地发现终点在于房价上涨。

房价上涨的原因在于房价上涨,这就好比拔着自己的头发离开地面一样荒诞,但无论从现实中观察,还是从模型检验中推论,这个结论并不算离经叛道。资产价格的轨迹,既类似于布朗运动,也犹如在混沌世界中。笔者在《房市大衰退》一书也正是立足于房价的变动来推演未来的房地产市场趋势。

从1978年理论启蒙,到试点改革,到转轨市场,再到全盘改革,中国房地产市场用35年时间跨越了西方上百年的历史,最终演变成张五常先生所言的“中国房地产市场是一个钢做的泡沫”。

作为身兼商品、资产二重属性的房地产,房价的形成机制是复杂的,在所谓的刚需推动之下,房价一路上涨,完全无视所谓的刚需是否满足有效需求的前提条件,而投资和投机性的需求又推波助澜,只要房价涨得越快, 投资和投机性需要就会产生一个乐观的预期,进而进一步拉升房价。

也就是说,在房价上涨和投资和投机性需求之间存在一个莫比乌斯怪圈: 房价上涨——预期房价上涨——房价涨得越快——投机需求增加——房价上涨。在这个循环之中,房价上涨既是自身上涨的原因, 又是自身上涨的结果,起点也即终点,好比电影《盗梦空间》中那个加速的陀螺,进入一层又一层梦境。

这个自我加速的房价上涨陀螺,受到外部的冲击进而加速,随着房价的上涨, 地产商加速拿地,而土地招拍挂让地方政府尝到了甜头,继而膨胀成土地财政,因而有意控制供地,于是地价开始上涨,而当上涨的地价建成商品住宅,又推动着房价上涨。于是,房价上涨——地产商抢地——预期土地升值——地价上涨——房价上涨,外部的冲击加速了房价上涨这一陀螺。

当内部和外部相结合之时,这个房价上涨的陀螺就成为:房价上涨——预期房价上涨——房价涨得越快——投机需求增加——地产商抢地——预期土地升值——地价上涨——房价上涨。而这一陀螺加速运动的结果就是房地产泡沫最终形成。

值得一提的是,在房价的莫比乌斯怪圈形成过程中,舆论上多空交锋。初期,市场上的群众们未经泡沫的启蒙,多空双方势均力敌,甚至空头更占优势。但这个钢一般的泡沫异乎寻常的坚硬,于是空方一次次撞得头破血流之时,空方的群众纷纷缴械,转向多方的阵营。

作为中国房地产市场的空方领袖谢国忠先生,锲而不舍地呐喊泡沫论,但群众们已给其冠以“信国忠,住窝棚”。与之相反的是,任志强[微博]先生从曾经群众们最想扔皮鞋的“全民公敌”转身变成微博上那个“可爱”的心灵鸡汤先生。

泡沫与动物精神

数百年来,从郁金香狂潮,到密西西比风潮,再到南海泡沫,乃至到十字军东征,间歇性的群体性癫狂一次次演化为泡沫。

美国经济学家查尔斯。金德伯格描述了金融盛衰轮回的模式:先是现实世界里发生某一根本变化,譬如战争或新技术,在若干领域内创造出新的赚钱机会;投资出现上升,轻易到手的银行信贷对此推波助澜;不久后,投资就转为投机,并开始变得疯狂;最终,一切以崩盘和投资者逃离告终,留下当局来设法稳定局面,整顿金融体系。

对于中国的房地产市场,一直存在泡沫的不可知论,根据则是美联储前主席格林斯潘的一句名言“泡沫只有等破裂了才知道是泡沫”。然而,当我整理格老关于泡沫的言论发现,这句广为传诵的名言不过是句误读。

相反,在我看来,格林斯潘的泡沫观系统而有层次感。在格林斯潘看来,泡沫是无法避免的,而且人性是根源。其实2013年诺贝尔经济学奖得主罗伯特。席勒将泡沫产生的根源归结到动物精神,亦即人性,而恐惧又在人类的本性占据统治地位。

好些个夜深人静之时,当我回顾美国次贷危机史时内心都会有些震颤,次贷危机从萌芽到演进,和中国大地上正发生的事多有相似之处。只不过,在海量的信息中,我们习惯于选择性忽视,习惯于遗忘,习惯于中国不一样,但800年的金融危机史阐述了一基本事实,太阳底下没有新鲜事。

人类的动物精神不变,市场中依旧噪声弥漫,那么系统性偏差就无可避免,继而参与者做出遵从正反馈的交易策略,进而市场产生自强化的循环,最终导致泡沫。

2014年1月起,房价开始出现下行迹象,崩盘的声音也趁势涌出,但更多的群众仍然处在热情之中,并不觉得眼下站在高高的山岗上。

既然房价上涨是房价上涨的原因,那么反之也大可成立。在我看来,衰退的陀螺应该是这样:房价下跌——房地产商资金链紧张——促销、甩卖——政府救市、砸售楼处——土地市场冷却——银行抵押物跌价——资金链再紧张——房价下跌。

曾经美国底特律破产,一双鞋能换两套房,鄂尔多斯(7.38, 0.00, 0.00%)沦落为“鬼城”……既然泡沫产生与崩溃是市场的规律,那么我们就静待泡沫轮回的洗礼吧,而一个关键的时点2015年也已不是那么遥远。

(本文作者介绍:第一财经日报《财商》主编助理。著有《谁的A股?》(电子书,百度阅读),合著有畅销书《中国富人为何变穷》,即将出版《房市大衰退》。)

本文来源:来自网络


“如果你觉得我们干得不错,

可以给我们的支付宝转账,以示鼓励。

智谷趋势支付宝账号:

zgtrend@zgtrend.com”

请点左下角“阅读原文”注册会员

 

Leave a Reply

上一篇:

下一篇: