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未来两年,请务必把房产转移到这些城市!

■文 |猫叔楼市资深评论员,“猫叔聊地产”出品人

我们的一生,总会遇到各种各样的机会。极少数的人能把握住一次,从而咸鱼翻身。

但大多数人,一辈子在出生地,从来不出远门,混固定的圈子,认识有数的一些人,接触到的所有信息和价值观都是片面的,浑然不觉自己身处在一个波澜壮阔的大时代。

你接触的人越多,就知道不同出身背景的人,思想差异化之大。

所以说服别人,改变别人的观点,是非常难的事情,也是费力不讨好的事情。

本文不为了说服别人,只为了寻找看——有多少朋友,和我的观点一致。

老规矩,先说结论:

1、未来两年,是城市抢人大战最白热化的两年,也是城市转型发展最好的机会。

2、这个风口,过去了就过去了,而且不会再有。此后,城市之间的差距就会越拉越大。再有想逆袭的城市,几乎是不可能了。

3、只有少数城市的房产有投资价值,现在转移还有机会,以后去成本会更高。

4、人口流出的三四线会有一个残忍的真相:这里的人一辈子为房子打工,最后毫无意义,因为房子卖不出去。

01日本的“鬼屋”

前些日子,“日本不限国籍,免费送房子”的新闻刷上了微博热搜。有网友十分羡慕,说中国房价这么高,不如去日本免费搞一套。但猫叔详细读了一遍新闻后,发现其中信息量极大,不免背后发凉。

首先,我们来思考下,什么样的房子才会免费送人?

不可能是人口大城东京、大阪,这类城市人口密度大,房价高,房子供不应求,怎么会免费送人呢,一定是人烟稀少区域闲置多年的房子,也就是我们常说的“鬼屋”。

看到新闻说,送房子的小镇叫奥多摩町。从日本新宿区到这里只需要90分钟,也就是说,距离东京一个半小时的地方,还是“首都90分钟经济圈”的优越地理位置,居然房子也没人要。

在日本,空屋荒废的现象比比皆是。据日本政策论坛2013年统计显示,日本国内虽有6000多万栋房屋,但实际上名下拥有房地产的人,却仅有5000多万人。

而随着人口老龄化严重、年轻人不断流失,相关单位预测,到了2040年,日本会有将近900多个城镇或乡村“消失不见”,奥多摩町只是其中一个。

这是日本人口老龄化后期大城市人口极度聚集,小城镇人口极度萎缩的结果。

想一想我们正在炒作的“环首都经济圈”的概念,在未来的几十年,有多少城镇会沦为奥多摩町一样的命运。

还有更细思恐极的事情,要获赠奥多摩町的住宅,需要具备一系列苛刻的条件。看完这些条件,你们就懂免费赠送房子的实际意图了——

1、要求入住的是40岁以下的夫妇,50岁以下的户主必须有孩子;

2、决定入住以后,要至少住满15年,全家人的户口必须迁过来,纳税地址也必须迁入。就是说,必须要在这里生活、工作。

第一条目的,是要劳动力,要孩子;

第二条目的,是要税收。

所以表面来看,确实是可以免费获得一套房子,实际上,为了这一套房,户主必须牺牲掉原有的工作机会,举家迁入这里,还不能离开。等于变相的一辈子“为房子打工”。

人口老龄化加速,劳动力日益锐减的情况下,小城镇的房子最终沦为废弃的鬼屋,这不仅仅是日本独有的现象。

我们和日本的区别在于,日本已经走到了这一步,正在极力挽救,而国内多数人对即将到来的危机还浑然不觉。

02需要警惕的趋势

有人说,中国和日本,两国国情相差很多,你的话有点危言耸听了。

真的是危言耸听吗?来看三组数据:

首先是,劳动数据人口的7年连续下降。自2012年起,我国劳动年龄人口的数量7年间减少了2600余万人。据人社部预测,到2030年,劳动人口会出现大幅度下降,平均以每年760万人的速度减少。

再看出生人口,2018年出生率是1949年以来历史最低值。2016年出生人口为1786万,2017年出生人口约为1723万,减少了60万。而2018年出生人口1523万,减少了200万。比上一年减少的人数足足多了3倍以上,出生人口出现断崖式下降。

于此同时,人口老龄化程度继续加深。2018年末,60岁及以上人口为2.5亿。《国家人口发展规划(2016—2030年)》预计,2030年前后,全国总人口将达到14.5亿人左右,60岁及以上老年人口占比25%左右。届时,每4个人就有1个60岁以上的老人。中国老龄化速度快、人口多,在世界各国中前所未有。

劳动力、出生人口双降,但老年人口却不断攀高。这说明中国已经步入出生人口断崖式下降的危机中,甚至比日本更严重。

而中国的城市,也将面临着日本同样的遭遇——人口过于集中在大城市圈,收缩的城市越来越多。而且越是等级低的城市,人口流出现象越严重。

参考恒大研究院的统计数据,如果以人口净流入为买房的参考因素,选择在地级市买房,只有一半的地级市可以买,选择在县级市买房,只有30%的县级市可以买,选择在县城买房,只有20%的县城可以买。

恒大研究院对比2001-2010年期间和2011-2016 年期间的人口流动数据发现,从行政建制看,地级及以上城市人口流出地区个数占比从 22.6%增至42.9%,县级市从 65.3%增至 76.9%,建制县从 74.8%增至 80.9%。

地级及以上城市人口流出地区个数从 2001-2010 年的 65 个增至 2011-2016 年的123 个,占比从 22.6%增至 42.9%;县级市人口流出地区个数从 220 个增至 259 个,占比从 65.3%增至 76.9%;建制县人口流出地区个数从 1086个增至 1175 个,占比从 74.8%增至 80.9%。

这就是残酷的真相:当北上深杭、省会城市在吸引大量的年轻人口落户时,大量的小城市、县城人口在流失。

人口红利趋缓之后,城市之间抢夺人口的战争也走向白热化,如果不能在接下来的10年中选对城市,掌握剩余人口红利,那么人口净流出地区的人会发现,几十年以后,打了一辈子工买的房子,居然白送都没人要。

03剩余人口红利在哪些城市手中?

未来哪些城市会因为人口红利崛起,哪些城市会衰落?

为了大家对现在的城市格局有更清晰的认知,我们从头说起。

众所周知,21世纪初期,占据人口红利的是北上广深一线大城市。但随着2014年11月20日,国务院发布《关于调整城市规模划分标准的通知》,新一轮的城市格局即将洗牌。

为了加快城镇化进程,配合新一轮的户籍改革,国务院明确了新的城市规模划分标准。

这次规模划分,最显著的变化是,多数城市面临着“降级,特大城市由140个仅变成16个——以前城区人口100万以上的都是特大城市,按照2020年的数据统计这类城市有140个,新标准执行后,城区常住人口由100万变成500万以上。

当时只剩下了沈阳、天津、西安、成都、重庆、武汉、南京、苏州、杭州、东莞、佛山等16个城市。

本来140个城市,都在同一行列,没有什么明显的差距,但特大城市的规模调整,让很多城市的压力就凸显出来了。大量原本享受特大城市待遇的省会城市及计划单列市都被踢出阵营。

最惨的比如新疆,乌鲁木齐从特大城市降级为大城市后,新疆一个特大城市也没有了。

所以新标准的划分,为今后的城市化格局带来很深刻的影响:

1、首先是作为四个超大城市,北上广深将会严格控制人口。

以北京为例,2018年申请积分落户的人数达到12万6千人,最终只有6019人实现积分落户,而北京市常住外来人口仍多达794.3万人。

在北上广深公布的“十三五”规划纲要中,均明确了2020年的人口控制目标。比如北京常住人口要控制在2300万人以内,上海不超过2500万,广州1800万,落户宽松的深圳也提出预期目标为1480万人。相信深圳宽松落户的窗口期不会很长了。

2、其次是省会城市的崛起。

这里需要稍微科普一下:各省地方财政分权竞争,是相对独立的城市体系。而各省的财政转移支付、建设用地指标乃至基建投资等等都和人口挂钩。有人口大城,才有财政支持、GDP的增长。所以各省都有动力建设人口大城。

同时,我国城市间存在着严格的行政层级,层级较低的城市的经济活动受到直属上级城市的影响。所以省会城市有着突出的优势。

当城市规模标准提高后,各个城市必须重新调整规划。多个省份都将“建设特大城市”作为奋斗目标。尤其是以扶持省会城市为奋斗目标。

3、中西部地区优势显现出来。

按照之前的城市规模标准,东南城市规模显著高于中西部区域。新标准突出了西安、成都、重庆、武汉、郑州的优势地位。这些城市也是提高城镇化率的支点,有利于人口从东部沿海地区向中西部回流。

2016年9月30日,国务院办公厅印发了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》,为“十三五”期间的城镇化设定了一个超级的大目标——在2020年之前实现1亿人落户。

2017年,25个以上的城市出台了人才新政。也正是西安、成都、武汉等省会城市最为主动积极。借着城镇化的最后红利,抢人也逐步白热化,纷纷为2020年的人口目标冲刺。

以西安为例,数据显示,2018年“70万+新西安人”中,学历落户和人才引进占总迁入的66%,且不说人才引进中有多少掺了水分的,有23万人以上,是没有经过学历、技术,“随大流”留下来的。短期的弯道加速发展,带来巨大的就业压力,公共资源也人满为患。

但西安依然搁置争议,顶着巨大的压力继续零门槛落户——因为历史给西安的机会就一次,必须牢牢抓紧。

04最后一个风口的消失

当下城镇化已经进入尾声,全局性的人口红利消失,只有少数城市可以享受到局部性的人口红利。

按照十三五的规划,截至到2020年,要实现1亿人在城镇落户,这个目标分解在5年完成,年均城镇落户要达到1800万人以上。如今,我们还有最后两年的攻坚阶段。

表面来看,各大城市之间的抢人大战,是为了短期拉高房价,实现土地收入,但实际上是在最后的风口抢占人口优势,为即将到来的老龄化社会做准备。

当老龄化趋势不可逆转,抢人的风口,过去了就过去了,而且不会再有。此后,城市之间的差距就会越拉越大。再有想逆袭的城市,几乎是不可能了。

未来两年,请务必把房产转移到以下城市:

1、一线城市>人口特大省会城市>省会城市、人口特大城市

虽然这两年还是落户风口,但政府对超大和特大城市的土地供应、人口规模已经有意控制。

在《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》中,为配合十三五期间“1亿人”落户计划的各类用地需求,全国新增1200万亩建设用地投入使用。但这1200亩原则上不会安排给超大和特大城市的中心城区。

所以,即使能够顺利落户,但这些城市中心城区的土地供应依然会非常紧张。未来也会继续限制城区土地供应来达到控制人口规模的目的。

2、选择大城市群

未来2亿新落户的人口,60%会分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛七大城市群。

按照“十三五”规划,剩下的20%人口分布在海峡西岸、哈长、辽中南、关中平原、北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州-西宁、宁夏沿黄、天山北坡等12个城市群。

未来,这些城市群会聚集70%以上的人口,创造90%的GDP。

最后,本文所有事实指向一个真相:

未来房子只分为两类,一种是投资品一种是消费品。上述区域依然会吸引年轻人流入,这些城市的房产长期依然有保值增值的功能。而在人口净流出的普通地级市、县城的房子,只有使用价值,但已经卖不出去了。

而被时代浪潮裹挟着的我们,无论愿意还是不愿意,最终都要被迫参与这场无声的、不可逆的资产保卫战。

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