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今纶:“顶风作案”,松绑楼市!菏泽,你究竟想干嘛?

精彩推荐 2018年12月20日 功夫财经 84

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菏泽取消“限售令”释放了楼市调控放松的信号,但后续影响到底如何,是否会引发如2014年到2015年之后那样的房价大涨,我认为基本没有可能。

如何卖出更多土地,如何对房价继续实行托底,如何打破举棋不定的刚需和炒房者犹豫,让市场回暖,最有效的办法就是由政府出面,表明态度。

站在历史的隧道上回望,我们大概率上已经告别房价高歌猛进的时代,投资房地产在目前的时段、政策和价格上都是要直面高风险的。

12月18日,山东省菏泽市住房和城乡建设局发文称,取消实行了一年的住房“限售令”,此举为本轮调控以来全国首例,受到了市场的关注。

眼看着舆情越闹越大,12月19日,山东住建厅工作人员不得不做出表态,称是媒体过度解读了菏泽的政策。迫于舆论压力,当天下午,菏泽市住建局更是在官网针对此事作了如下说明:

有媒体在报道上述说明时,用了《菏泽住建局最新回应:实为取消限制转让期限》这样的标题,要我说,这是被菏泽方面的文字游戏给绕进去了,所谓的取消限制转让期限,实际上就是取消限售啊!

这个事情,后续会如何发展,尚未可知;某种程度上来说,菏泽的做法确实释放了楼市调控放松的信号,但在我看来,这一次很难再重演过往放松调控后房价即大涨的“闹剧”了。

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菏泽一地,不过是山东省排名靠后(2017年,山东17个城市GDP排名,菏泽居第13名),每年GDP两千多亿的一个四线城市。

令人颇感意外的是,这个城市取消限售,并不是因为它的房价下跌了。相反,从下图呈现出来的数据看,今年以来,菏泽新房和二手房的价格,整体是向上走的。

更重要的是,公开消息显示,在取消“限售令”之外,菏泽方面还至少出台了以下对当地房地产松绑的措施:

降低市区商品房预售资金监管额度;对实力强、信誉好的企业不再监管,其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上,降低一半执行,最低可放宽到监管额度的10%;同时,商品房预售资金进入监管账户后,不再要求项目监管资金达到既定监管额度后,才可提取,只要求留存够监管资金比例,即可使用。

看完这一系列组合拳,不得不感慨,菏泽有关部门对开发商是提供了无微不至的帮助和关怀啊。可这世界上从来没有无缘无故的爱,很多“真爱”不过是利益纠葛的必然结果。

下边,我们不妨先来看看菏泽市的土地财政状况如何。

如下图示,从2018年上半年情况来看,无论土地成交面积,还是成交金额,菏泽都堪称后来者居上,跻身前30。

一个GDP在山东排名靠后的四线城市,居然在卖地方面的收入力压好几个省会城市和明星城市,将合肥、南昌、长春、厦门、南宁、珠海、东莞等地甩在了身后。

另一方面,今年以来,菏泽的GDP增速表现亮眼,前三季度GDP增速8.18%,位居大山东全省冠军。菏泽能有今天这样的增速,房地产可谓居功至伟。

更值得玩味的是,据此前齐鲁晚报的报道,2016至2018年,菏泽市列入棚改计划37.2万套,占全省棚改计划的六分之一还多,棚改任务连续三年位居全国设区市首位,是当之无愧的“棚改第一城”。

综合以上消息,不难得出结论:菏泽就是一个彻头彻尾靠土地财政支撑的城市。

这个城市所以在各种数据平稳的情况下打响楼市松绑第一枪,主要是基于2019年的房地产市场的考虑:毕竟,如何卖出更多土地,如何对房价继续实行托底,如何打破举棋不定的刚需和炒房者犹豫,让市场回暖,最有效的办法就是由政府出面,表明态度。

当然,还有一个重要的原因是,前边也说了,作为急先锋的菏泽,这几年棚改量一直都不小,市场好的时候,新建的房子不愁卖。但出于种种原因,今年下半年以来,各地棚改货币化安置比例开始下降,菏泽自然也不会例外。这种情况下,在不久的将来,整个市场极有可能迅速下滑,去化压力也随之增大,菏泽方面,这才不得不取消限售应对。

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菏泽取消限购给房地产市场带来的当然是利好,但势必也会引发那些痛恨高房价人士的极力反对。公众对此类舆情普遍敏感,乃至于反应过激,其实从某种程度上可以理解。要知道,此前的多次调控,后来又放松调控,房价往往都是大幅度跳空高开。

值此房地产调控的关键时刻,12月份政治局会议“再次不提房地产”,其实意味着猛烈调控期已经过去。未来进入观察期,也意味着政策面进入相对平稳的阶段。

菏泽取消“限售令”可以看作地方政府的试探性信号,如果上级不干预,舆情反弹不激烈,后续还会有更多跟进动作。而且,从整个大盘子来讲,菏泽这种非重点城市做“出头鸟”,进可攻,退可守,虽然会有一定风险,但风险在可承受的范围之内。

“稳”是未来房地产市场的关键词,决策者既不希望看到房价大跌,也不希望房价大涨,这一点各方都心知肚明。所以,我此前曾撰文表明观点:2019年,房价不会大涨。因为该加的杠杆都已经加过一轮了,该割的韭菜也割过一轮了,目前腾挪的空间不大。

菏泽这一举动究竟会让明年房价怎么走?猛戳二维码在功夫问答提问

菏泽消息带来的舆情冲击波已经让有关方面态度开始出现转变,比方说,山东住建厅的工作人员第一时间出面称是“媒体误读”,可见今时不同往日,舆论对高房价的痛恨已经达致一个相当的高度,已经引起某些忌惮。

此外,过去那种单纯以“不搞房地产,政府吃什么”的简单粗暴思维,来预测政府在房地产政策方面的走向已经很不靠谱了。

须知房地产市场固然需要稳定托底或者上涨以化解地方财政困局,但是更大范围更高层级的稳定也是需要的,如果没有这个考量,纯粹站在地产商和某些地方决策者“如何发工资”的角度来考虑问题,格局太小,也不利于问题的系统解决。

一句话,既要稳房地产,又要稳群众情绪。既然菏泽房价并未大跌,甚至连跌的趋势都没有出现,就冒着天下之大不韪取消“限售令”,显然步子是迈得太大了些。至于步子迈大的结果,不用我说,你们都懂的!

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最后,结合菏泽事件的后续影响,我谈谈普通民众是否该买房这个现实问题。

首先,在我看来,菏泽这种地方的房产不值得作为投资性房产购入,当然,如果你是当地人买来自住无可厚非。

至于其他城市因为各自政策不同,准备伺机而动的资金量也不同,所以,在政策并未松动的情况下,我也不建议进行投资性房产的买入。

当然,如果一二线城市出现调控政策的实质性松动,比如出现5%以上的均价涨幅,且上涨趋势已经确认,而你有正好是刚需或者有改善型需求时,那是可以考虑进场的。虽然房价高了一点,但是没办法,身处一个高房价时代,很多时候,做房奴是唯一的选择。

但是,站在历史的隧道上回望,我们大概率已经告别了房价高歌猛进的时代,投资房地产在目前的时段、政策和价格上都是要直面高风险的。

所以,凡是以翻几倍的投资或者投机心态冲进房地产市场的人们,我只能建议你们多读读韦克特的《大萧条时代》:那些一直在赌博的人,也许赢过很多次,当他准备离场时,决定再赌一把,结果可能是满盘皆输。

这是2018年的12月,冬天或许才刚刚开始,祝福你们未来拥有更多的温暖和平安。

关注房产信息的你,一定知道了菏泽取消限售的新闻,

而无论你对此有哪种判断,大概率上是不够全面的,

一个政策的背后,往往有着错综复杂的内涵,

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