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今纶:别激动!现在还不是买房的好时机!

精彩推荐 2018年12月17日 功夫财经 105

给今纶打 call

现在是时候入市了吗?我的建议是再等等。

开发商以前最喜欢用的涨价借口——“供应减少,没有新增土地储备”是不存在的。

为什么作为支柱产业的房地产没有再次享受以前的“松动”待遇?因为我们遭遇了和以前完全不同的复杂状况。

年底了,中介很躁动,售楼小姐很躁动,开发商很躁动,大家都想最后捞一票,然后过个肥年。

今年其实不是房地产业的“灾年”,甚至可以说是一个丰收年,有房企早在11月份甚至更早的时候就宣布完成了全年的销售任务。所以好多人都在笑话郁亮的“活下去”是矫情,有人更直接称:万科就是戏精本精。

政策面毫无松动

S君也很躁动,他想换房久矣,主要是想把老破小卖掉,买个大一点的房子。然而,在广州某中介放了一段时间,他的老破小无人问津。S君的同事从年初以420万放盘一套房子,一路降到360万依然卖不掉,这也是一个换房族。

12月7日《每日经济新闻》报道:广州二手房市场向下,价量齐跌已成必然。根据链家提供的数据显示,11月广州市11区整体二手房网签量为6931宗,环比减少15%,经中介促成的二手住宅网签量只有2733宗,比10月的4739宗减少42%。

有中介说,现在广州二手房较年中的时候,价格下跌了大概5%~10%。不过,刚需依然躁动,比如改善型需求的S君和他的同事,大家已经被这些年飙涨的房价折磨疯了,稍有回调就想有所动作。

那么,现在是时候入市了吗?我的建议是再等等我宁愿等它探底回升,也不想买入被套10%,800万的10%是多少?你们想想。

我为什么让你们再等等呢?因为我认为这一轮房价下跌,政府的态度和以前完全不同。大家都知道,中国的楼市其实是政策市,如果政策不松动,其他的因素都动弹不得。

那么现在的政策是个什么状况呢?

就四个字:毫无松动!

虽然融资确实有回暖的迹象,但业内人士仍然不敢乐观,认为房地产融资还是维持以往的政策。“短期内,银行放水直接流入房地产的机会不大。目前海外发债比国内发债可能更贵。房企的资金链管理显得非常重要。”

这就是目前房地产政策的基本面。

房产大佬与中介纷纷离职

人事层面,房地产业界寒风阵阵,可谓正在经历十余年来未有之大变局。

首先, 大佬纷纷离职。最新消息是财联社的:宝能地产总裁余英离职,宝能方面的说法是祝余英“一切都好”。要知道仅仅在11月的一周之内,便有融信中国、正荣地产、旭辉集团、俊发集团在内的四家房企的高管离职。

截至目前,2018年A股地产公司的董事长离职人数已达24人。对比2014年,A股房企中离职的董事长不过7人。

其次,中介也开始面临衰落局面。

老牌房地产中介公司中原地产旗下的上海中原此前在内部发文,自2018年10月1日起针对公司的福利待遇政策及薪酬进行调整。

12月2日,中国证券报记者实地调研了解,北京地区二手房量价齐跌现象明显。有中介营销人员称,半年只卖了一套房。

另外房价方面,毫无回暖迹象,只听见买方的声音越来越大,越来越强硬。

一向在加杠杆买房方面非常勇猛的深圳人民,无论是豪宅购买者还是刚需购买者都开始斤斤计较起来:

深圳市福田区某房产中介门店,由于成交量一直低迷,二手房价格已经出现了松动,不少业主现在都将自己手中的价格下调10%左右,甚至有15%。即使在这样的下调幅度下,二手房成交量依然没有上升的趋势。

政府卖地并未停手

另一方面,地方政府毫不手软,频频卖地:

中原地产研究中心12月3日发布的统计数据显示,今年前11个月,中国土地出让收入最高的50大城市合计“卖地”收入3.27万亿元,同比上涨7.3%。其中,杭州市的土地出让收入“领跑”全国。

据统计,前11个月,杭州“卖地”收入达2452亿元,在50大城市中居于首位。此外,上海、郑州、重庆、苏州、北京以及武汉6个城市“卖地”收入也超过了千亿元。

开发商以前最喜欢用的涨价借口——“供应减少,没有新增土地储备”是不存在的地方政府基本上都在竭尽全力推地,而且还有不少土地流拍。

最重要的是——“面粉开始降价了”:2018年下半年以来,中国主要城市土地成交溢价率持续在超低位运行,环比以持续下降为主。在当前市场环境下,高溢价拿地已经成为相对罕见的行为。

除溢价率下行外,超过一半城市的地价同比走低,其中包括上海、北京、重庆、苏州、深圳等热点城市。数据显示,50个城市中,有28个城市出现了平均楼面价下调的情况,占比高达56%。

在上一轮房价下跌的过程中,很多人猜到政府会放松调控,包括F君。因此当2014年下半年,佛山放开限购之后,在广州已经无购房资格的他果断在佛山下定,后面果然坐享楼市红利。

但是,时至今日,楼市下跌已成定局。各地土地流拍的消息接踵而至,南宁有楼盘甚至打情色擦边球,合肥出动房产局长劝开发商不要降价要恢复原价……

新华社在10月底高调发表了一篇题为《如何看待未来房价走向》的文章,再次强调中国的房地产绝对不会半途而废,未来还会继续保持严格的楼市调控。

新华社的级别,你们都懂。

楼市局面日趋复杂

为什么作为支柱产业的房地产没有再次享受以前的“松动”待遇?因为我们遭遇了和以前完全不同的复杂状况:

第一,加杠杆已经加到一定程度了,再加容易出事。富裕家庭当然有足够实力继续买房,只是他们也有相对多样化的渠道去满足理财需求。现在剩下的年轻刚需和收入较低的刚需已经被收割了一轮又一轮,一线城市可能略好,二三四线城市已经出现明显的“力竭”状态。

二,裁员、降薪的乌云开始堆积。一些以往牛气哄哄的行业、工种出现走下坡路的状况,比如银行员工开始出去开滴滴,游戏公司、影视公司裁员,程序员也开始担心找不到新工作。这些都和房贷直接相关,大家没有以前那种底气了。

三,政府开始着手解决一些长期“顽疾”。包括逐步剥离附着在房子上的特殊福利,比如学位房,以租售并举的措施来切入这个利益闭环。

四,越来越多城市主官、企业家开始认识到地产的发展上限已经到了,纷纷看多高新科技、新能源等方向。一些地产公司甚至把公司名称中的“房地产”三个字拿掉,姚振华的心思有大半在新能源汽车上面,碧桂园在折腾人工智能小镇……

五,中国多变的房地产调控政策已经培养出一批“买房必涨主义者”,他们随时准备为楼市买单。如果需要,他们随时可以填坑。

这么多因素叠加起来,再加上中美之间的微妙关系,可以说是否放松楼市调控不是决策者首先考虑的问题。因此,目前明显还可以熬一熬,中美关系略有缓和,部分城市动能转换有所起色,比如广州的GDP在第三季度不跌反升。只是在熬的过程中,房价会继续回落。

既然我们都不可能猜到底部,就采取一个笨办法,看两个指标:

第一,房价反弹,市场人气开始恢复。比如房价有所反弹,反弹幅度在5%以内。买!

第二,政府公开表态力挺楼市,银行利率一路下行,贷款政策全面放松,甚至有重要城市的核心区开始放开限购。那就啥也别说了,抄家伙进场。

我个人认为,在房价的“U”形右边购房比左边更有机会贴近底部。因为在左边很有可能会被套得太多,而在右边,只要你经常花点心思盯着各种指标,其实可以猜到卖家涨价的幅度。

我从来都不是房地产空头,但是我也没有傻到去接落下来的飞刀。

想起美国1929年那一轮股市暴跌以及经济下行,大家对房子已经没有执念,更愿意的是去图书馆看书,因为免费,而且环境很温暖。

人生呢,不止买房,还有跑步、读书和旅行。

美国19世纪最雄辩的演说家之一亨利·沃德·比彻曾言:“财富并不是生命的目的,只是生命的工具”。而我们在这个浮躁的当下是不是经常逆向操作?不如趁着这个萧索的冬天,重新回归生命的真正快乐吧。

小师妹说

北京、上海、广州等城市,今年的二手房房价都下跌不少。你所在的城市是?那里的房价变成多少钱了?

往期回顾

17 Dec2018

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